二三四线城市商业地产新运营时代的11项精细化管

董事长、总经理、副总经理、营销运营总监、产品设计总监、招商总

课程前言
商业地产大量涌进时代，竞争激烈前所未有，无论是老牌开发商或是新生代开发商都遭遇不少问题。尤其是后者更陷入专业知识不足、人才窘困、资金沈淀、成本上扬等多样困难。
商业地产的困难已经由招商难进入运营无章法的阶段，如何将招商的成果保持，项目运营上轨道直到客流稳定，脱离开业后的培育生存阶段，将是刻不容缓的课题。
面对O2O的浪潮袭来，开发商一方面面临不得不引进的压力，一方面尝试后挫折不断，若是能够有一套实战的步骤，将会省时省力并带来效益。
此次课程由台湾第一代商业地产成功团队引进，结合内地数家领头品牌集团实务管理核心知识，兼具境外成功经验与内地落地实操作法，由案例深入浅出解析，让开发商能够直接立即引用，解决内外双重困境。
课程收益
二天12小时『专业课程』加上一晚额外『分享沙龙』
台湾成功商业地产的关键经营心法：场景式经营、大数据透析、科技工具善用、消费者掌控、品牌商经营。
超过20个国内外案例，包括台湾、新加坡、香港、上海、苏州、长春、深圳、成都等成功项目。总结5个关键核心要素，直接可立即引用，落地参考性高。
揭密国内位居领先的商业地产集团的五个关键经营策略，提供有效实施方案。
从主题购物中心、开发流程、有效动线、租赁决策等角度，提炼五大成功要素。
分享沙龙
邀请市场智能系统供应商，现场深入介绍领先商业地产集团的当红系统运用成效
开放互动，针对开发商现有经营问题即时互动与解答
课程大纲
一、实体O2O入门三堂课　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、实体O2O的三个关键人
A）实体经营团队的二大组成
B）消费者的二大关注
C）商家的二大动机
2、实体O2O的三个步骤
A）开始由免费切入获得接触机会
B）过程加入体验与社交的元素
C）进行深入生活化产生黏性
3、实体O2O的三个经营指标
A）下载率、活跃率、留存率
B）活跃率比下载率重要，留存率比活跃率更重要
C）抓住382关键时间
二、实体O2O落地九步骤　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、失败案例分享-上品折扣微信店
2、成功案例分享-星巴克
3、智能商业九步骤
A）WIFI＋LBS：免费提供获得首次接触机会
B）APP与微信：平台选择的取舍
C）商户引入：商户调动才有机会
D）视频停车系统：消费者痛点提供
E）会员系统：忠诚度经营才能维系
F）支付系统：小额支付便利性
H）相关导航：从外到内的无缝引导
I）社交网站：生活化的平台合作
J）送货到府：服务到府
三、分享沙龙　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、室内WIFI LBS系统
2、广场级与店铺级客流系统
3、视频与超声波停车寻车系统
四、商业地产的市场现状　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、国内购物中心2015年底市场现状，2020年前并购与倒闭风潮的来临。
2、商业地产5大困境与机会并存：衰退与增长、蓝海与红海、8.9%与1.7%、实体与电商、倒闭与并购。
3、未来的5大发展趋势显现：消费者与商户、智能系统、大数据、体验、创新。
4、商业地产的10项竞争核心：围绕承诺兑现的公司品牌力、顾客导向、成本掌握、城市深耕、现金流能力、经营专注、市场趋势判断、政府与供应商资源、专业团队。
五、商业地产的三个生命周期与经营策略　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、购物中心的三个生命周期：培育期、成长期、成熟期
2、三周期的经营策略
A）培育期的策略：活下来原则、基于客群力理解、号召客流优先
B）成长期的策略：活的好原则、基于经营力理解、提升品牌优先
C）成熟期的策略：活的精原则、基于影响力理解、追求收益优先
六、商业地产的经营实操心法　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、台湾成功商业地产的关键经营心法：
A）场景式经营：从消费者与商户日常场景挖掘经营秘诀
B）大数据透析：全面且深入、浅显易懂介绍大数据的经营魅力
C）科技工具善用：当前事半功倍信息化系统在商场的运用
D）消费者掌控：简易分享消费者面貌、消费行为的成功获取
E）品牌商经营：供应商抢夺的步骤与方法
2、三项问题经营团队自我省视
A）我和商户是什么关系：房东与房客？收租与缴租？管理与服从？下令与接收？
B）我的招商很困难：找得到原因？完全摸不着？有些模糊有些确定？
C）我的服务怎么做：消费者与商户要什么服务？我们投入多少资源与重视？服务真的到位？
3、经营五大核心与理念
A）主力店指导经营策略：主力店决定项目客群、影响经营策略、左右日常作为
B）核心商圈客群指导日常管理：核心商圈真正画法、核心商圈机会区域、核心商圈客群研究
C）内外动线指导关注焦点：内外动线理解主要入口、内外动线理解项目冷区、内外动线认知客人路线
D）数据分析指导精细经营：科技化系统工具收集数据、多样数据有效解读、数据指导业务实施
E）三大业务合作指导商户服务：招商、运营、推广组合拳出击
七、商业地产三周期经营心法-推广　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、主力店效应：由主力店的年度策略决定推广月度策略、每月『主力店推广联合战略会议』、联合成本降低
2、核心商圈掌握：变形虫商圈划定、竞争者效应、目标客群判断、主力店侵入原则、推广工具确定
3、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素
4、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象
5、台湾经验分享：场地资源公开化、推广MARK、顾客顾问党、场景式推广
6、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期
八、商业地产三周期经营心法-运营　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、主力店效应：由主力店的年度策略决定运营月度策略、每月『主力店运营联合战略会议』、客流扩散原理
2、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素
3、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象
4、建立巡场与预警机制：五种商户分类法、租售比KPI、日周月巡场与纪录表格
5、善用会议与报表管理：晨会、店长会议、专案会议；日周月报表与报告
6、台湾经验分享：租金提高步骤、场景式运营、日常管理的建立诀窍
7、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期
九、商业地产三周期经营心法-招商　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、主力店效应：由主力店的年度策略决定招商月度策略、主力店数据决定精准招商
2、内外动线理解：立体化动线思维、主入口确认、动线冷区增温、6项关键动线因素
3、数据系统善用：3公里思考、时段客流曲线图剖析、客流楼层热象图、移动讯号痕迹图象
4、预警预招商机制：五种商户分类法、租售比KPI、预警招商预启动、累积品牌经营能力知识
5、台湾经验分享：商户四象限、场景式招商、商户三角色、新趋势商户研究
6、三周期经营关键：培育期、成长期、成熟期
十、商业地产的11项精细化管理　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
1、主力店效应的最大化：打场拳头战
2、核心商圈的彻底掌握：从门口掌柜调整深入商圈
3、内外动线的理解：掌握客流方向就是掌握钞票流向
4、善用数据分析系统：仰赖经验不如相信科学数据说故事
5、生活中心的建立：回到商业地产的内涵
6、会议沟通的管理：让耳朵为管理带来真相
7、日常巡场的落实：用脚走出团队的专业
8、各项报表的支持：习惯有的放矢的报表解读
9、租金提高的步骤：四步骤提高租金
10、品牌经营分类：二个指标四个象限的聪明工具
11、同质化的因应：关键数字的经验传授
十一、案例分享　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
国内外项目案例分享，现场图文与照片演示成功与失败细节剖析
包括台湾、香港、新加坡、上海、中山、成都、佛山、苏州、深圳、长春约70个城市
分别空间与外墙、动线与平面图、设施、服务、商户、推广与导引、管理等7个类别
十二、现场解惑　　　Q＆A

讲师简介
张老师　
现任职国内商业地产前五强，集团商业高管；全国商业地产领导品牌公司商业地产操盘手
[实力操盘、张显魅力，主要操盘项目展示]：
台湾METRO WALK国际购物中心、ETMALL购物（网路、型录、电视）。
万达广场44家，已开业24家广场，包括上海五角场、周浦、北京石景山、广州白云、成都锦华路、西安碑林、沈阳太原街、哈尔滨香坊、天津河东、武汉菱角湖、宁波江北、包头青山、无锡滨湖、南京建邺、青岛CBD、重庆南坪、福州金融街等；筹备期20家广场，包括石家庄裕华、厦门湖里、郑州中原、河北廊坊、银川金凤、江苏镇江、唐山路南等。
[既往供职履历]　万达：管理全国23个区域公司、筹备期30个项目、运营期55个项目
[现任职]　内地商业地产前五强，管理15个运营期项目、25个筹备期项目
[专业特长]
国内少数同时兼具两岸购物中心实务经验和同时任职过外企、民企与国企高管的专业培训师，十余年在知名房地产企业与商业零售企业累积的行业背景和实战经验，除了项目经营心得外，历练区域公司、商管总部管理职位，使张老师有国际视角、总部与项目垂直管理丰富知识。张老师的培训技能总能在实践与理论、策略与执行之间得到平衡。除购物中心招商运营等领域外，张老师曾任职电子商务、型录与电视购物公司，并深入参与万达公司信息化建设，对于当前电商对实体商业的影响有独到见解，购物中心下一阶段信息化建设亦能够提出有价值预判。他的培训生动而赋有创意，善于把握课程现场节奏，更注重学员的互动交流来激发学员的最佳学习效果。
[培训经验]
拥有超过12年培训讲师资历，学生人数近万人。长期担任台湾与内地各大企业内训导师，台湾中华培训机构认证讲师，并主要负责万达广场30个筹备期项目与营运期55个项目经营团队培训，全国商业总经理与副总经理入职培训。