中山大学《房地产业的发展趋势与中国特色的房价运行规律》

【课程背景】
政策风云变幻，调控手段频繁，房地产泡沫之声不绝于耳，房地产业的确面临着巨大的压力，是攻还是守？还是攻守兼备？到底该何去何从？
今天的房地产商， 必须弄懂中国房地产业的前途与发展轨迹，必须正确解读《中央改革决定》的内涵；
今天的房地产商，如果还没有弄清楚中国房价运行规律与中国特色的供求背景
那么，你真的很危险了。。。

中山大学《房地产业的发展趋势与中国特色的房价运行规律》
——董藩
主办：中山大学房地产教育中心 课程时间：2014年7月12-13日

【课程背景】
政策风云变幻，调控手段频繁，房地产泡沫之声不绝于耳，房地产业的确面临着巨大的压力，是攻还是守？还是攻守兼备？到底该何去何从？
今天的房地产商， 必须弄懂中国房地产业的前途与发展轨迹，必须正确解读《中央改革决定》的内涵；
今天的房地产商，如果还没有弄清楚中国房价运行规律与中国特色的供求背景
那么，你真的很危险了。。。

【专家简介】
董藩，著名青年经济学家、房地产专家，中国人民大学经济学博士，北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任民革中央委员、国家审计署特约审计员、建设部专家委员会委员及北大、清华、上海交大等多所大学兼职教授。董藩26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授，成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。32岁时晋升教授，成为当时全国社会科学领域最年轻的的教授。在国际会议和海内外报刊发表文章300余篇，70次获国家、省（部）、市级奖励。成果60余次在内参刊出，20余次直报江泽民、朱鎔基、胡锦涛等国家主要领导人，50次受到温家宝、李岚清、曾培炎等国家、省部级领导重视、批示，影响到国家和地方发展。在房地产领域，董藩是公认的对国家决策和舆论具有重要影响的人物，曾被评为“年度中国争议人物”、“中国房地产年度人物”、“中国房地产年度思想贡献人物”、“中国地产网络红人”等，也是外国政府和投资银行高度关注的中国经济学家之一。董藩个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》、《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台等媒体广泛传播。国家主要领导人多次高度评价董藩的观点，他也是外国政府和投资银行关注的中国经济学家之一，是美国GLG,德意志银行、瑞士银行集团、瑞士信贷、高盛、美国资本集团等著名企业的咨询专家，也曾担任多家开发公司的顾问。
在业内，董藩被誉为“国策高参”（多项建议被中央领导批示、采纳）、'学术界的彭德怀'、“影响中国发展进程的四位中青年经济学家”之一（林毅夫、华生、胡鞍钢、董藩）、“给房地产市场算命最准的人”、“中国房地产四大名嘴”之一（任志强、潘石屹、冯仑、董藩），也被许多反对他的人称为“人民公敌”（四次被《人民日报》批判）、“四千万教授”。
董藩长期给中国建设银行总行、中国工商总行、中国银行总行、长江商学院、清华、北大、上海交大、浙大、厦大、中山、重庆大学等各种房地产总裁班、韩国企业家班、新加坡企业家班、万达、万科、soho中国等海内外顶端业内人士、企业讲授房地产宏观调控、房地产投资与理财的课程，每年听他讲课的海内外企业家近万人次，是公认的最具号召力、影响力、最风趣的演讲者。曾成功帮助许多企业家、社会名流和普通百姓在财富高峰上快速攀升。

【课程大纲】
第一部分：房地产业的前途与发展轨迹——基于《中央改革决定》的观察

?一、房地产业的确面临着巨大的压力
▲江河日下的房地产业地位与声誉
▲错误观点泛滥，成为主流认识和决策依据
▲房地产学科教育的落后以及政治化、道德化、娱乐化、社会化、妖魔化、暴力化成为错误认识的表面原因
▲制度设计与传统文化是冲突的根本原因
▲混乱、无序、朝令夕改的政策
▲房地产业已经成为对稳定威胁最大的行业

?二、《改革决定》中与房地产有关的说法
▲坚持党的领导，贯彻党的基本路线，不走封闭僵化的老路，不走改旗易帜的邪路——这意味着保持稳定仍然是主旋律，要保持稳定就要继续调控，继续打压房地产市场
▲一方面强调“紧紧围绕使市场在资源配置中起决定性作用深化经济体制改革”，另一方面强调“公有制为主体”——这意味着决策层也很纠结，力图将相互冲突的制度糅合在一起，但很难，回到房地产业上尚未形成明确而科学的发展思路
▲经济体制改革是全面深化改革的重点，核心问题是处理好政府和市场的关系……着力解决市场体系不完善、政府干预过多和监管不到位问题——把两方面意思都说了，既有弱化调控、弱化行政干预的意思，又有增加新的监管措施、强化监管力度的意思
▲坚持发展仍是解决我国所有问题的关键这个重大战略判断，以经济建设为中心——出口受挤压，消费较稳定，要发展就要靠投资，靠投资就离不开房地产业。
▲建立城乡统一的建设用地市场——土地制度不统一、适用法律不一样，怎么可能？
▲在符合规划和用途管制前提下，允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股——十八亿亩土地红线不保了吗？规划和用途管制的权力在农民手里吗？土地使用权具备有效流转的条件吗？
▲农村集体经营性建设用地与国有土地同等入市、同权同价——土地财政问题如何解决？
▲缩小征地范围，规范征地程序，完善对被征地农民合理、规范、多元保障机制——这意味着城市建设用地成本的上升
▲扩大国有土地有偿使用范围，减少非公益性用地划拨——这意味着土地财政规模的增加与某些建设项

三、项目成本的上升
▲建立兼顾国家、集体、个人的土地增值收益分配机制，合理提高个人收益——意味着将修改法规、提高标准、改变土地增值分配方法，但很难
▲完善土地租赁、转让、抵押二级市场——市地可以，农地没有多大的操作可能性
▲建立全社会房产、信用等基础数据统一平台，推进部门信息共享——很难，需要时间和系统性制度法规梳理
▲加快房地产税立法并适时推进改革——房地产税与房产税的含义不同；立法是一项麻烦而漫长的工作
▲保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让——农村宅基地与房产市场与城市无关；对建立农村产权流转交易市场的态度暧昧
▲从严合理供给城市建设用地，提高城市土地利用率——意味着土地单价的上升、容积率的提高
▲研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构——成立投资公司？政策性银行？
▲健全符合国情的住房保障和供应体系，建立公开规范的住房公积金制度，改进住房公积金提取、使用、监管机制——没有新意的顶层设计；惯性表述；公积金法规会有修改
▲启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策——提升房地产需求规模：人口数量、性别、照料需求
▲加快户籍制度改革，全面放开建制镇和小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模——房地产需求上升；引导人口流向，但很难
▲稳步推进城镇基本公共服务常住人口全覆盖，把进城落户农民完全纳入城镇住房和社会保障体系——继续推进城市化，解决进城农民工的住房保障问题，从市场与保障两个方面推升开发规模
▲必须毫不动摇巩固和发展公有制经济，坚持公有制主体地位，发挥国有经济主导作用，不断增强国有经济活力、控制力、影响力————意味着央企、国企撤出房地产领域的说法彻底终止

?四、目前调控政策的几个特点
▲从稳定的角度而不是是否过热、是否存在泡沫角度研究调控——宁要开发商破产，不要老百姓造反
▲采用行政手段重压，不在意是否违法、是否违反经济规律，解决了房地产问题再解决宏观经济问题
▲反复强调地方政府的责任，并利用官员任免机制确保调控成功。不仅明确地方政府责任，且责任到人
▲强力干预总需求，要求大城市和核心城市实行严格管制
▲相信舆论和网民，不信专家（缺德、不值那些钱）
▲采取一切手段，包括舆论引

?五、限购限贷政策何时会取消？
▲取消限购限贷政策的条件
★市场供求关系趋于均衡，取消限购限贷政策不会导致需求爆发、价格暴涨
★虽然供求关系不均衡，但已经研究出科学、严密的替代性调控方案
★因为限购限贷政策导致交易量明显下滑、影响到整个国民经济运行，失业明显增加、财政收入困难，威胁到社会稳定
★因为限购限贷、价格下滑，导致退房潮出现，进而导致开发商与购房者之间严重冲突，发生系列严重的流血、死亡事件，促使政府反思
▲限购限贷政策长期化的所谓“理由”
★控制通货膨胀和资产价格暴涨，维护经济和社会稳定
★促进房地产业可持续发展
★调节贫富差距，维护社会稳定

?六、房地产业仍然是最好的产业
▲房地产是资本密集型行业
▲房地产业仍处于上升期
▲房地产业控制了整个产业链
▲房地产业是天然的资本运作行业，杠杆率高
▲房地产业有两重门槛，拦住了众多的竞争者
▲房地产供应弹性小，需求弹性大
▲房地产的需求原则上只扩大不缩小
▲房地产没有替代品
▲房地产具有区域垄断性

?七、不可能永远严厉打压房地产业
▲打压导致很多合理需求无法实现（改善型需求、养老需求、学区房需求）
▲打压导致供应萎缩，蕴含更大上涨风险
▲打压导致GDP下降
▲打压导致失业率上升
▲打压导致地方财政收入急剧下降
▲打压导致退房潮出现，影响稳定，破坏社会秩序
▲打压导致保障房建设压力大大增加,甚至停滞

?八、未来房地产业发展的主要推动因素
▲大拆大建
▲人口增长
▲城市化
▲家庭裂变
▲生活方式的演化
▲区际人口的整合

?结论：颠簸性前行——未来房地产业的发展轨迹

第二部分：房价运行规律与中国特色的供求背景

0.简单的房价问题引发了严峻甚至危险的局势
0.1当前的形势
0.2 对良性秩序的呼唤
1 房价运行规律：常态就是上涨的
1.1理论模型
●供求模型
●无替代品对房地产价格变化与总收益的影响
●房地产总需求的变化趋势
要的新的房地产形式不断涌现，例如旅游地产，休闲地产（高尔夫球场）
●Carey房地产模型检验
李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是：
▲房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。
▲房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性
▲开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。银行信贷直接决定供需。
▲低利率政策极大刺激供给和需求。
●价格粘性

●总体结论
▲在国民收入核算理论中，按照最终产品法（支出法）核算GDP时，个人买房计入私人国内总投资项下，由房屋提供的居住服务则估算租金计入个人消费支出之中。对社会上存在的租赁关系，租金也连同装修、水、暖、电、气等开支一同计入个人消费支出的服务项下。从理论上来说,作为投资品,根据资产定价的基本原理,基准价格等于预期的未来现金流的贴现之和。租房作为消费行为,承租者对房地产的需求取决于其效用及预算约束。
▲无论是在买卖市场上还是在租赁市场上,由于位置固定性、进入壁垒等原因，房地产市场结构并非完全竞争,
▲作为买方或者承租方往往只能成为价格的接受者,这样投资者或消费者的保留价格必然高于由边际成本决定的基准价格。
▲从资本品角度来看，房地产与股票、古董、字画等投资产品相比较，市场的信息相对充分，其未来收益的更确定、更把握，投资者的购买、持有兴趣更强。
▲综上所述，从理论上说，在正常状态下，房地产价格运行的基本规律是呈平缓上行趋势。房地产价格下跌只发生在战争、瘟疫、连续的地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉而错误的调控、税制调整等特殊情况下。
1.2实践证明一切
1.3 如何看待历史上的“房地产泡沫”事件

2 较高的房价：中国的特色
2.1七大国情背景
2.2 三大制度背景
2.3 三大意识背景
2.4 结论
综上所述，在正常的市场状态下，也就是说如果政府不进行严格的干预，至少今后20年内中国的住房总需求总体上是明显大于总供给的（调控带来的阶段性问题除外）。这种市场背景的出现源于“七大国情背景、三大制度背景和三大意识背景”的共同作用，这些因素基本上都是可以看作是中国特色的东西，这是很难改变的，是调控也难彻底“消灭”的。所以，西方立竿见影的调控措施在中国、在今天，其效力会大打折扣，要调控房价，除了扩大供应外，对需求还得有一些独到的手段和措施。

3 房地产“泡沫”的含义及其判定
3.1 什么是投机性需求？怎样从市场中分离出投机性需求？
●“泡沫”就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格。
● “房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础)不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。
3.2究竟该如何判断市场上有无“泡沫”？
3.3高房价的经济学解释
房价是资源紧缺程度的反映，取决于建设用地富裕程度。
通常大家总是把房价与家庭收入联系起来，这其实是远远不够的，房价主要应与社会收入联系起来，总需求是集合购买力的反应。所以房价是整个社会承受力的反应，一部分人买不起不意味着价格水平偏高。
房价还是城市功能和竞争力的综合反映。一般说来，房价高的城市功能强大，有竞争优势和吸引力，这样的城市一般都是大都市、核心城市，或某一方面功能特别强大的城市。
从经济学上来讲，高房价是获得在大都市、核心城市或发达城市工作、居住等好处（正外部性）时不得不支付的成本，是通过竞争进入这类城市工作、生活的经济门槛,是由外部性决定的，是城市价值的体现。

4 政府为什么不能“袖手观市”？为什么不强调开发商可以接受的调控理由？
4.1开发商对新政的反应
热烈而抵触
看到积极的一面：
●开发商敢于表达自己的意见，说明中国民主政治建设成就很大，民主气氛在增加，对政府行为的监督也在增强。
●开发商敢于表达自己的意见，说明市场经济体制改革成就很大，房地产市场正趋于完善，开发商虽仍在乎、迎奉政府和官员，但可以表达不同意见了；
●对中国来说，越来越多的舆论、越来越多的人卷入房地产市场的讨论中，说明中国人越来越喜欢思考、越来越关注社会发展了——一个不喜欢思考、没有社会责任感的民族是没有希望的！但一个喜欢把经济问题政治化、道德化的民族也是无希望的！
4.2调控的理由
中央政府本该赋予这次调控更多的含义和更重要的使命，以避免政府与房地产行业之间的摩擦。
●住房不是纯正的商品，它反映着一定的公共产品属性，这必然要求政府在一定程度上参与其供给活动。

第一，住房是房地产业的基本产品种类，而保证居民最低层次的居住要求是保障人权的体现。
第二，住房价值巨大，但却不是奢侈品，这就要求社会保障的参与。
第三，住房建设要求土地要素的参与，而在中国，参与建设的城市土地资源是公共资源。房屋建在土地上，土地的所有权属于国家，国家干预商品房的价格名正言顺。
●房地产开发将大量耗用土地，而土地是人类赖以生存的最基本的自然资源，其使用必须严格遵循可持续发展的要求。
●最后，国民经济是一个有机整体，每个行业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。

5 当前调控房地产市场的四项基本原则
5.1容忍调整
为了社会的稳定，政府希望房价稳定，但改革和发展带来的震荡也必须承受，户籍管理的松动、城市化的推进、人口的跨域流动、房地产金融政策的完善等，必然带来需求的聚集和房价的上涨。
5.2理顺秩序
“理顺秩序”主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。
5.3把好关口
“把好关口”有两重含义：其一，把好开发市场的入口。其二，把好产品的出口。
5.4保障人权
“保障人权”是与居住的社会保障工作联系在一起的。要采取货币化梯度补贴模式，借助市场的力量，要让每个家庭住有所居，保障基本居住人权。
特别强调：不要对房价问题“泛政治化”，否则会造成大量信息失真现象以及其他副作用，而调控恰恰走到了这一步，不但长期无法达到目的，而且制造出大量的矛盾与冲突，影响了中共中央和中央政府的形象。