严格征管下的土地增值税清算及加强所得税后续管理应对策略

房地产开发公司主管财税的领导、财务总监、财务经理、财务人员及其他相关人员

针对房地产业面临的严格税收征管形势，我们总结了近几年房地产企业税务检查的典型案例，归纳了近几年房地产业税企争议的焦点问题，对房地产企业所涉及的各税种，诸环节、分项目进行剖析，希望通过培训，讲解土地增值税的清算策略、房地产企业各税种纳税操作技巧，现场解答房地产企业在纳税操作中遇到的疑难问题。

一、严格征管下的土地增值税清算技巧
1、怎样确认房地产销售收入总额？合同面积与实测面积不一致如何确认销售收入总额？
2、计算土地增值税的“扣除项目金”包含哪些内容？怎样计算允许扣除的房地产开发

费用？
3、土地增值税清算时，契税是否可以计入取得土地使用权所支付的金额，契税可否计算30%的附加扣除额？
4、土地闲置费可否计入“房地产开发成本”？在计算土地增值税时可否扣除？
5、计算土地增值税时，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？企业没有借款费用的，“房地产开发费用”是否按照5％扣除？
6、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
7、房地产开发企业出售保障性住房是否应预缴土地增值税？
8、以土地或房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业有何特殊规定？
9、企业转让旧房如何计算扣除项目金额？
10、土地增值税清算时可否将不同类型的房地产综合计算缴纳土地增值税？
11、向个人支付的拆迁补偿款凭何种凭证扣除？
12、扣留施工企业的质量保证金没有发票可否扣除？
13、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行土地增值税清算的项目怎样划分？
14、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用增加装修成本的方法降低土地增值税？
15、房地产企业销售普通标准住宅如何定价可以降低土地增值税？
16、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么差异？
17、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆、商厦，怎样操作可以降低税费支出？
18、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
19、房地产企业转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？
20、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
21、新办房地产企业如何确定“筹建期”？
22、普通标准住宅享受免税的期望成本如何计算？
23、搞好土地增值税清算应注意哪些问题？
二、“营改增”对房地产企业的影响及应对
1、房地产开发企业哪些业务应当缴纳增值税？如何选择增值税纳税人身份？
2、房地产企业处置使用过的固定资产和废旧物资应当交什么税？怎样缴税？
3、房地产开发企业何时试行营业税改征增值税？如何做好“营改增”的准备工作？
三、营业税后续管理要点
1、企业以土地使用权投资怎样交纳营业税？
2、什么是合作建房？怎样缴纳营业税？
3、自建房产自用是否缴纳营业税？误交的营业税如何处理？
4、甲方提供材料与甲方提供设备怎样纳税？甲方自购材料增值税发票可否计入开发成本？
5、装饰劳务清包工怎样缴纳营业税？
6、转让在建项目怎样缴纳营业税？购入在建项目后投资建设，建成后销售如何纳税？
7、房地产企业以“拆一还一”方式安置被动迁户，如何征收营业税？
8、房地产企业向职工低价售房如何纳税？
9、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
10、房地产企业委托境外设计院进行规划设计怎样扣缴境外企业的税款？
四、企业所得税后续管理要点
1、怎样划分开发产品的成本核算对象？开发产品计税成本核算应当遵循哪些程序？
2、开发产品的直接成本怎样核算？共同成本、间接成本应当怎样分摊？
3、开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？
4、开发项目的营销设施建造费怎样核算？在计算土地增值时可否扣除？
5、在开发项目内建造的邮电通讯、学校、医疗等设施当地政府部门给予经济补偿后的

差额应怎样进行税务处理？
6、怎样核算不同类型房产的成本？7、安置动迁用房支出怎样进行税务处理？
8、利用地下基础设施建成的停车场怎样核算计税成本？
9、利用人防工程建成的地下车库投资者是谁？房地产企业可否销售利用人防工程建造的车库？应当怎样妥善处理？
10、开发产品完工后，再发生成本费用应当怎样处理？
11、房地产企业怎样避免与施工企业工程决算久拖不决？
12、何谓开发产品已经完工？怎样确定成本核算终结日？怎样正确处理开发成品“完工”与计算应纳税所得额的关系？
13、房地产企业以扩股方式取得土地使用权的，怎样进行会计核算？
14、企事业单位、个人以分房为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的，房地产企业怎样确认收入？
15、其他企事业单位、个人以分红利为目的，与房地产企业合资开发房地产项目的应当怎样进行税务处理？
16、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
17、房地产企业以地换房方式取得房产的，怎样确定房产的成本？
18、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认销售收入？
19、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样进行税务处理？
20、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？
21、房地产企业视同销售业务税收政策有何变化？相关资产的计税基础怎样计算？
22、企业所得税汇算清缴时，出包工程因未办理工程结算而未取得全额发票的可否预提成本？应注意哪些问题？
23、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧？
24、企业购进软件，凡符合固定资产或无形资产确认条件的怎样进行折旧或摊销？
25、房屋、建筑物等固定资产在未提足折旧前推倒重置的怎样进行税务处理？
26、房屋、建筑物等固定资产进行改扩建怎样计算计税成本，怎样计提折旧？
27、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？股权投资损失可否在税前扣除？
28、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化，长期挂账的股权投资转让损失可否扣除？
29、投资企业撤回或减少投资的怎样进行税务处理？
30、何谓资产损失？企业资产损失在企业所得税前扣除的原则？
31、国家税务总局2011年第25号公告对资产损失税前扣除有何重大变化？
32、以前年度未扣除的资产损失怎样进行税务处理？
33、税务机关怎样对企业的资产损失进行监督管理？
34、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？建立股权激励机制形成的支出可否扣除？
35、企业为员工支付的补充养老保险费、补充医疗保险费怎样扣除？怎样征收个人所得税？
36、职工因公出差补助、误餐费补助是否计入工资总额，可否税前扣除？是否征收个人所得税？
37、职工福利费的开支范围是什么？如何在税前扣除？
38、企业工会经费和职工教育经费怎样在税前扣除？
39、企业确因工作需要为职工购置的工作服可否税前扣除？
40、企业自有房产装修费如何在税前扣除？
41、企业的业务招待费税前扣除怎样计算，计入什么科目？
42、职工的“五险一金”怎样在税前扣除，是否计征个人所得税？
43、企业发生的公益性捐赠支出可否扣除？范围是什么？
44、企业广告费和业务宣传费税前扣除的条件是什么？
45、企业赞助支出可否扣除？
46、企业与生产经营有关的手续费及佣金支出怎样在税前扣除？境内境外有何区别？

47、企业借款费用怎样在税前扣除？资本化的要求是什么？
48、怎样证明“不超过按照金融企业同期同类贷款利率计算的利息准予税前扣除”？
49、售后回购业务如何进行税务处理？
50、融资性售后回租业务如何纳税？房地产企业怎样利用这项政策扩大融资渠道？
51、何谓“混合投资”？如何利用混合投资业务扩大融资渠道？
52、税法对防止资本弱化有何规定？
53、企业因投资者未在规定期限内缴足其应缴资本额而发生借款其利息应有谁来承担？
54、企业向自然人借款的利息支出可否税前扣除？
55、“统借统还”的利息怎样扣除？对总公司因统借统还向成员企业收取利息是否征收营业税？
56、企业对外进行股权投资发生的借款利息可否在税前扣除？
57、企业取得的国债利息、地方政府债券利息、中国铁路建设债券利息、证券投资基金利息在税收上有何区别？
58、企业股权收购怎样可以享受特殊性税务处理？
59、企业债务重组怎样操作可以递延纳税？
60、企业资产收购怎样可以享受特殊性税务处理？

我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，北京刘玉章财税顾问有限公司总裁。
长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。出版多部房地产企业财税专著。曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为中国建筑集团、中国铁建集团、和记黄埔集团、大连亿达集团、中国移动等多家大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。