城市综合体回款业务开发决策逻辑及快速套现操作

房地产开发企业董事长、总经理、副总、项目总、研发策划负责人、项目核心开发团队成员

1、了解城市综合体项目中住宅、商业、写字楼的开发逻辑
2、掌握写字楼客户需求及市场研判的分析方法
3、掌握项目整体定位（包含住宅、写字楼）的方法与内容
4、掌握如何通过产品塑造实现项目的快速套现
5、了解快速套现的营销策略与推广策略
6、了解项目快速发展复制模式的论证方法
7、了解写字楼的两个后备方向公寓与酒店的操作方法

一、综合体概述及分类

1、城市综合体概述及分类
（1）综合体概念、特征
（2）综合体分类—HM、ZL、YT、FL综合体发展模式
（3）开发综合体优劣势—ＬＤ模式、ZL集团某项目拿地过程
（4）综合体定位及开发顺序

二、投资开发决策

1、住宅、商业、写字楼的开发逻辑
（1）住宅开发逻辑—ＷＫ的逻辑、ＸＨＷ的逻辑
（2）商业开发逻辑—ＤＹＣ的逻辑
（3）写字楼的分类及开发逻辑

a 写字楼的分类
1）甲级写字楼标准
2）乙级写字楼标准
3）商住写字楼标准
4）评判写字楼级别准则

b写字楼的开发逻辑

c写字楼盈利模式
1）盈利模式论证——持有＼销售＼租售并举模式分析
2）案例分享——ＡＬ集团收购＼ＨＭ中心项目＼ＤＭ集团项目
3）收购模式的神经刀——ＨＨ集团案例

2、投资环境分析

（1）本体分析
a住宅的角度分析 b写字楼的角度分析

（2）市场环境
a住宅市场——不同阶段，不同视角
1）宏观市场评判
2）地产市场评判
3）竞争市场评判
b写字楼市场——核心数据解读
1）宏观市场评判
2）地产市场评判
3）竞争市场评判

（3）客户需求
a住宅客群需求
1）住宅客户需求盘点工作的核心事项
2）某集团客户深访案例
b写字楼客群需求
1）客户需求模型
2）购买客户需求
3）租赁客户需求
4）外资客户需求—世界500强富士施乐承租特点、新加坡凯德置地收购北京CBD某项目过程。

（4）自身条件、市场环境、客户需求匹配度深度分析
a 投资开发核心指标及高效工作流程
b前期决策案例—某集团上海虹桥商务区案例＼ＺＬ某项目否定开发写字楼案例\ＺＬ某项目前期决策案例案例

三、定位方法及内容

1、项目整体定位

2、项目定位方法—核心问题的梳理、SWOT分析
a本体与市场环境的矛盾—北京时间国际项目案例
b市场与客户需求矛盾—星河湾的豪＼龙湖的园林＼万科的户型＼恒大的眼见为实
c现实与未来的矛盾—太原某项目
d政府意愿与开发商掏钱的矛盾—天津响螺湾
e外来和尚与本土情节的矛盾—ＪＤ项目＼ＷＫ项目

3、住宅定位内容
a档次定位
b客户定位
c产品定位
d户型配比

4、写字楼定位内容
a功能定位
b主题定位
c档次定位
d形象定位
e客户定位

5、案例分享

四、快速套现保障—产品塑造
1、住宅产品设计
a住宅整体规划
b外立面风格简述
c经典户型分享
d园林设计分类
e品牌房企产品线分享

2、写字楼产品设计
a整体规划设计
b建筑实体设计—建筑风格、层高设计、大堂设计、装修设计、车位配比
c机电设备—电梯、暖通、设备、配套环境、广场设计、商业配套
d案例分享—

3、前期研究成果表现—设计任务书及部分失误设计案例

五、营销实务

1、营销实务—ＪＣ广场＼ＴＤ时代中心＼ＳＯＨＯ中国案例

（1）营销策略
a入市时机的选择
b租金、售价的制定
c折扣设定
d销控策略
e业务体搭建
f案场管理

（2）推广策略
a推广主题
b推广费用
c推广渠道
d公关活动
e销售道具
1）案名设计
2）营销与推广的时间节点安排

（3）关于快速发展复制模式论证
a进入城市逻辑—HR、ＨＤ集团布局，WK新进城市要求
b城市布局逻辑—城市地图的应用
c复制要素—成功案例＼管控体系＼作业指导

六、酒店、公寓操作

1、酒店物业
（1）酒店产品线—洲际＼雅高等
（2）酒店管理公司运营模式—喜达屋标准五星级酒店
（3）酒店投资收益—喜达屋标准五星级酒店

2、公寓物业
（1）公寓属性及分类 （2）公寓的开发逻辑 （3）公寓的开发决策

七、其他

1、对于房地产策划人员的要求—如何找到一名优秀的策划人员
2、营销、顾问合作方的介入及谈判—乙方的管理