房地产企业所得税汇算、土地增值税清算关键问题处理方法与风险防范专题班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务、会计事务所等人员。

与时俱进，是房地产企业税务规划的生命线。
2013年楼市调控风暴愈演愈烈，房地产税收征管、评估、稽查和清算正逐步升级。今年以来，国家税务总局相继发布了一系列涉及房地产行业税收管理的配套、补充政策文件和相关解释

，并在税企博弈中不断调整。年终岁尾，企业所得税汇算清缴的大幕已经拉开，房地产业年度所得税汇算清缴和土地增值税清算工作面临一些新的疑难问题引起了企业的高度关注。企业的税

收风险管控点在哪里？如何对涉税关键问题进行有效处理和正确评价？如何界定和处理不同税务事项的风险？如何进行未雨绸缪，做好相关的业务规划工作？这些都是摆在我们财务人员面前

的现实“考题”！
值此，本次会议将集中解决房地产企业所得税汇算及相关税种的重要关键问题，所得税与营业税、土地增值税、地方税等其它税种的协调，以及涉税风险管控三大问题。
特邀著名税务实战专家肖宏伟，帮助您全面地梳理房地产企业汇算清缴的业务流程与财税处理，并对如何化解税收风险做针对性分析。目标是根据企业面临的现行税收法律环境、结合企

业经营管理的运作全过程，运用科学的税收筹划规律和技术，教授税务实际操作者如何利用税收规划和协调方法手段，最大化地降低房地产企业运营各阶段的税务成本。
本课程针对如何用正确的方法,解决房地产业涉税争议的焦点问题进行讲解，并对日常中的疑难问题详细解惑，帮助企业正确协调会计和税收的差异，掌握对内对外涉税争议协调解决技巧

，规避和防范财务、税收风险。针对性强，注重实务操作和实效，是房地产企业不容错过的课程，机会难得！

前 言：房地产企业2013年度所得税汇算关键问题提示
房地产税务稽查最新典型案例通报与风险防范要点
专题一：房地产行业2013年相关涉税新政策大盘点
1、营改增对房地产企业的影响深度分析---营改增全国推广原政策推陈出新：
（财税〔2013〕37号）
2、土地一级开发新政策，投资行为不征税，提供劳务营业税：
（国家税务总局公告2013年第15号）
3、解决股权转让重复征税，设定条件严苛有待改善：
（国家税务总局公告2013年第23号）
4、混合投资明确，实质重于形式，股权回归债权：
（国家税务总局公告2013年第41号）
5、税总从善如流消除争议，政策性搬迁政策衔接时点明确：
（国家税务总局公告2013年第11号）
6、房企向国外支付，起点提高、手续简化、责任加重，国家税务总局、国家外汇管理局
公告2013年第40号
7、房地产企业所得税预缴政策的变化---2011年64号公告的实战应用
8、关联公司前期拆迁与投入成本转移到房地产公司解决方法---财税[2012]4号文件
划转的实战应用
专题二：房地产不同促销手段的税务效果不同
1、代垫首付以及免契税、免物业费的税务处理
2、售后回购、售后回租，税务风险逐个数---为何此销售策略不能善终？
3、购房赠车、购房送空调、买房送装修营业税、增值税、所得税的最新解释
专题三：房地产收入稽查风险点管控与应对
1、房地产六种收入的确认及风险点
2、房地产企业完工标准风险点及应对方法
3、真按揭银行款未到帐以及假按揭涉税风险解决之道
4、地产企业支付的赔偿金、违约金为何不用缴纳个人所得税？企业所得税前如何扣除？
5、房地产开发关联避税的最新案例通报---如何应对才能避免被调整补税？
6、企业取得政府返还土地出让金的六种形式及税务处理
专题四：房地产企业借款涉税风险和最佳处理方法
1、近期稽查为何频频对房地产企业关联方往来按应收利息调整补税？
2、企业之间资金拆借如何把握利息支出限度？
3、母子公司之间利息支出如何规避税务风险？
4、老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？
5、如何用正确的方法，规避利息收入与支出的涉税风险？
6、企业向谁借款？怎样收取或支付利息风险最小？
专题五：甲方供材料的税务处理新方法
1、为何税务机关会要求甲方缴纳甲供材的营业税？
2、甲供材自建论是否可解决甲方供材料的发票和税收征管问题？
3、甲供材料会计处理问题，如何与税收协调？
4、甲供材料发票如何开具？甲供材的税款如何承担？
5、甲方供材料发票，计算所得税和土地增值税是否可以扣除？如何化解？
6、甲方供材料合同如何签订，税务风险最低？
专题六：车库、车位、地下停车场、售楼部、样板房如何处理税务风险小？
1、税务机关为何对地下车库、售楼部产权归属界定问题关注？
2、销售、出租车库、车位、地下车库税收风险有哪些？
3、开具发票销售和出租地下停车位，如何防范税收风险？
4、车库、车位、地下停车场、售楼部争议如何进行税务沟通？
5、房地产开发企业将车库或者停车位转让，其收入是否计入房地产转让收入？土地
增值税如何清算？
6、利用不同对象做售楼部、样板房，其房产税、所得税、土地增值税争议如何解决？
专题七：房地产企业必须关注的土地增值税清算50个重点问题解析
1、土地增值税清算的时间如何把握？
2、如何实现土增税清算单位和成本分摊的最有利方法？
3、公共配套设施计算土地增值税关键问题解析
4、商住一体清算问题，不能分开核算的处理
5、房地产企业利息费用的土地增值税与所得税协调问题
6、如何自用装修费用减少土地增值税？
7、关于土地增值税清算时合法有效凭证确认问题
8、在红线外发生的成本费用，怎样处理才能作为扣除项目？
9、钉子户额外补偿费用以及无发票的土地成本扣除问题
10、以转让股权名义转让房地产行为征收土地增值税问题
11、中介机构报告作用问题，如何与中介沟通？
12、土地增值税的税务审核实战大解析……
专题八：房地产企业成本、费用的扣除最新政策变化分析
1、房地产企业业务招待费疑难问题实战大解析
2、房地产企业广告费业务宣传费支出帐务处理应注意的风险问题
3、房企如何利用收取或支付违约金，解决生产经营难题？违约金的不扣缴个人所得税
的依据的哪些？
4、税收政策中收付实现制理解的误区—租金、利息支出税务处理的争议问题如何应对？
5、地产企业支付各种补偿款容易产生哪些涉税争议问题？
6、建安成本高于平均造价，如何提供合理的正当理由？
专题九：拆迁改造下房地产开发企业涉税焦点问题风险防范
1、拆迁补偿的各种形式利弊取舍
2、拆迁补偿营业税、所得税、土地增值税处理
3、拆迁补偿应取得的票据问题
4、利用拆迁降低税负的有效途径---拆迁补偿的各种形式利弊取舍
专题十：房地产业务处理各税种认定差异及协调
1、房地产企业城镇土地使用税的开征和停征的税务边界在哪里？
2、以购买股权方式取得土地的税收风险分析
3、取得土地使用权环节涉及税种逐一分析
4、当前企业出租房屋税务最佳解决方法
5、房地产最彪悍的文件---安置军转干部税收优惠政策大解析
6、房地产企业取得发票注意问题及稽查风险评估

肖老师：中国注册税务师、税务稽查资深官员、国家税务总局所得税专家库成员、国家税务总局内审师资、国际税收研究会理事，税务干部业务培训兼职教师。被学员誉为：“

税界奇才、实战大师”。擅长用税收策略解决特有的企业管理问题，在多年的税收稽查、税政业务实践中，特别是对房地产业的税收策略及涉税风险防范有非常深入的研究。
肖老师以亲身经历的稽查与审理的案例，真实、生动地阐述税收政策的应用及应对策略；以十八年的税收征管、稽查经验，解说容易引起税企业争议税收问题的来龙去脉；以一个税务工作者

的角度，探讨企业财务人员在应对税务征管和稽查工作中如何避免、防范和化解企业税务风险。授课以实务见长，案例精深且新颖独到，操作性强,其讲解案例丰富，深入浅出，紧贴企业实际

，侧重为企业解决实际问题，是我国税收实战派讲师的代表。