房地产土地增值税清算政策解析与企业应对技巧

一、土地增值税清算基本知识
1、清算对象与清算条件 2、增值额与扣除项目
3、纳税义务人、征税范围、税率 4、开发成本口径
5、清算审核
二、清算收入
1、转让收入 2、视同销售收入
3、转让永久使用权 4、代收款项
三、扣除项目
1、扣除的原则 2、税金
3、利息支出 4、开发费用
5、土地成本（出让金+契税）
⑴ 出让金返还 ⑵ 土地成本的分摊
⑶ BT换地土地成本的确认 ⑷ 红线外支出是否可以扣除
6、前期工程费
7、建筑安装工程费
⑴ 质量保修金 ⑵ 装修支出如何扣除
⑶ 工程款发票的取得
8、基础设施建设费 9、公共配套设施费
10、开发间接费（土增与会计口径差异） 11、加计扣除的规定
四、清算中的疑难问题解析与纳税筹划
1、土地增值税与会计核算、企业所得税差异分析 2、土地增值税清算报表与账务分离如何处理
3、土地增值税的优惠政策与纳税筹划
⑴ 普通住宅定价临界点系数（成本倒推） ⑵ 开发连体楼如何清算与筹划思路
4、无发票如何清算土地增值税（核定征收的运用） 5、转让车位、车库、配套设施如何清算
6、营销设施建造费如何扣除 7、清算结束后转让如何计算应纳税额
8、转让100%股权是否征土地增值税
五、土地增值税清算程序与方法
1、清算前期准备工作 2、鉴证机构的选择
3、核定征收的运用

许明信 注册会计师、注册税务师，国内著名税务筹划专家，长期从事企业纳税筹划研究与实务操作。曾参与多家大中型企业涉税风险诊断和纳税筹划方案设计，现兼任多家大中企业的财税顾问，擅长将会计、税收、法律知识综合运用到企业经营管理之中，具有丰富的涉税风险防范与纳税筹划实战经验。授课注重实务操作，讲课中能准确地将税收法规与企业会计处理有机结合起来，所讲操作方法能直接运用于企业涉税处理，通俗易懂且操作性强。并当场解答企业棘手财税问题，被业内人士誉为“中国税法活字典”和“国内纳税答疑第一人”。