土地增值税清算重点难点问题全方位解析与鉴证高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

【课程背景】


2013年土地增值税的清算势在必行！！！


2013年6月20日，国家税务总局发布《关于进一步做好土地增值税征管工作的通知》（税总发[2013]67号）文件，要求强化土地增值税监管，集中力量做好清算工作。清算的重点是：一是要对近几年积压未清算的项目进行全面清理，督促企业限期进行清算，对拒不清算的要严肃处理。二是要严格执行查账征收规定，不得擅自扩大核定征收的范围，对符合条件、确需核定征收的，要从严从重确定核定征收率。三是清算时要严格依照政策和规定执行，不得擅自扩大扣除项目范围。2013年 7月起国家税务总局将派遣监察组对辽宁、黑龙江、河北、天津、四川、重庆等省市进行督导检查。为了应对和配合总局的督导工作特举办这次培训。


本次讲座为土地增值税专题，通过精心筛选，编排40余个焦点、难点问题为大家精道讲解与剖析。课程安排尽量做到：内容全面、问题集中、突出重点、注重实操。力争使大家在两天内对土地增值税这一税种有一个全面的认识与把握，破解长期以来一直困扰大家的疑问与迷惑。使大家对土地增值税的认识与把握产生一个“质的飞跃”。


【主讲内容】


第一部分：土地增值税清算条件与清算单位的确认


1、土地增值税清算的条件：


⑴ 如何理解国税发[2006]187号文件中“竣工”、“销售85%”、“取得预售许可证满三年”


的含义。


2、土地增值税的“清算单位”：


⑴ 如何理解“国家有关部门审批的房地产开发项目”、“分期开发的项目，以分期项目为单位


清算”、“一次性取得土地，分期开发”


⑵ 商住一体楼土地增值税清算单位确认操作实例


⑶ “公寓”、“商住两用房”是否可以按住宅对待


第二部分：土地增值税清算收入的确认


1、土地增值税清算收入的组成


2、土地增值税委托代收收入确认


3、土地增值税视同销售收入认定


4、土地增值税收入确认的原则和依据


5、退房违约金在计算土地增值税时应如何处理


第三部分：土地增值税清算扣除项目总额的确认


一：开发成本


1、土地征用及拆迁补偿费


⑴ 一次性取得土地分期开发的共同费用的摊销。


⑵ 房地产企业支付给国土资源局的土地违约金、滞纳金是否可以计入开发成本扣除


⑶ 土地闲置费应如何处理


⑷ 拆迁安置土地增值税收入、成本的计算


⑸ 如何区分拆迁补偿费与土地使用权转让支出，拆迁补偿费应取得什么票据


2、前期工程费


3、建筑安装费


⑴ 房屋装修费用怎样确定


⑵ 地下车库、商铺的建筑安装成本应如何计算扣除


⑶ 土地增值税清算、企业所得税汇算时涉及甲供材发票应如何处理


⑷ 房地产开发企业涉及“混合销售业务”应如何取得发票


⑸ 扣留施工单位的质保金应如何处理


4、基础设施费


5、公共配套设施费


⑴ 公共配套设施扣除处理的基本原则


⑵ 房地产企业销售、租赁无产权的地上、地下停车位（包括人防设施）取得的收入在计算土地增值税时应如何处理


⑶ 小区外部为政府配套建设的公益性设施费用是否允许扣除


6、开发间接费


⑴ 营销设施（销售部、样板房）建造费用应计入“销售费用“还是”开发间接费用“？


二：开发费用


1、开发费用为什么不能据实扣除，为什么采取计算扣除的方法


2、房地产企业向个人、关联方借款费用应如何扣除？委托其他单位、个人向金融机构借款后，交由本单位使用，利息可以在本单位扣除吗


3、取得“委托银行借款”费用是否可以全额扣除


4、企业的下列费用支出属于开发间接费还是开发费用？


⑴ 开发用地缴纳的土地使用税


⑵ 因土地纠纷发生的诉讼费、律师费


⑶ 房地产公司免费为业主办理过户手续产生的费用


⑷ 企业开发部、预算部、材料部、技术部等部门的费用


⑸ 为什么必须区分开发间接费和开发费用


三：与转让房地产有关的税金


1、房地产企业缴纳的印花税为什么不允许据实扣除


2、未出售房屋缴纳的营业税金及附加是否允许扣除


四：加计扣除


1、加计扣除必须满足那些条件


2、企业外购楼盘发生的支出转让时如何计算扣除


第四部分：土地增值税会计核算与税收优惠


1、土地增值税会计核算


⑴ 预缴土地增值税的会计核算


2、土地增值税税收优惠：


⑴ 建设普通住宅销售、因国家建设需要依法征用收回的房地产的征免规定


① 普通住宅的条件


② “城市实施规划”、 “国家建设需要”的含义


⑵ 投资、联营、合作建房、企业兼并免税问题


① 接受土地投资入股，土地的入账价值怎样计算，以什么为原始凭证


⑶ 股权转让的征免规定


① 以股权转让形式转让土地、房屋是否需要缴纳土地增值税


⑷ 未办理土地使用权证转让土地有关税收征免问题


第五部分：土地增值税汇算清缴操作实物


1、清算时如何计算土地增值税（综合案例分析）


2、清算后缴纳土地增值税如何计算


第六部分：专家现场开放时间，解答学员疑难问题。



【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。


【培训时间】2013年09月04日至06日（09月04日全天报到,5-6日两天课程）


【培训地点】沈阳◇金三角饭店（沈阳市和平区中华路43号）


【增值服务】☆参会学员可免费获得房地产企业管理教育网的积分赠送；享受网上税法查询、讲义下载、专家答疑、远程教育、信息检索、QQ论坛交流等超值服务。


【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。


如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）


。


鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！

杨老师：我国资深税务官员，从事税务稽查工作二十余年，多次参与全国税收大要案稽查工作，有着丰富的稽查工作经验。同时，多年来，杨老师长期工作在税务稽查、所得税等工作岗位，具有十分丰富的税务稽查实战经验和政策研究理论基础，长期在北京、上海、成都、重庆等全国数十个城市授课，课程涵盖房地产投融资、商业模式、税务稽查、土地增值税清算、企业所得税汇算清缴以及税收筹划等各方面，讲授由浅入深、生动活泼、内容准确、分析透彻、简明扼要、操作实用；授课风格生动诙谐、风趣幽默。