房地产开发业务全程税收风险控制与规划

房地产开发业务全程税收风险控制与规划

时间：2013年8月30-31日


【课程背景】
随着中国经济的高速发展，房地产开发一度成为国民经济的支柱产业，房地产行业对国家财政收入的贡献率大幅度提高，成为税收收入的重要来源。
为了解决居者有其屋，保障房地产行业的健康发展，促进房价合理回归，最近几年，国家加大了对房地产行业的宏观调控力度，房地产行业的暴利时代已经过去。在调控房价的政策下，房地产销售市场疲软，价格下跌，信贷紧缩，资金紧张，利润空间急剧缩水，房地产业是资金密集型企业，使得本来就捉襟见肘的资金链条更加吃紧。
为了配合国家宏观调控政策，国家税务总局也加大了对房地产开发业务的征收管理与税收稽查的力度。使得房地产开发业务的税收风险迅速增大。
为了解决当前房地产行业面临的困境，房地产开发企业只有加强内部管理，提高财会核算水平，规范纳税行为，实现理性纳税筹划，这也是提高企业经济效益的重要手段。为此，我们按照对房地产开发项目进行整体纳税规划、分阶段落实的思路，根据近几年对房地产企业税收专项检查的重点，对每个阶段所涉及的税种进行法规解读，辅以风险防控与纳税筹划技巧，使房地产开发企业在每个开发阶段进行过程中落实纳税筹划方案，为规避涉税风险、全面降低税负提供帮助。
【邀请对象】
房地产企业总经理、副总经理、财务总监、财务部经理、会计及办税人员
【课师介绍】
胡老师
法律硕士、经济师、注册税务师。现为中国淘税网首席指导专家、中国税网特约专家；中国纳税答疑网答疑专家；北京财税研究院特约教授、北京瑞昌财学院特约教授；中国纳税筹划师授课专家、中国税务咨询师考试指导专家、税务会计师考试指导老师，江苏地税个人所得税专家库成员，中财讯专家队成员。在业界享有“财税百事通”称号。
在《财政研究》、《经济研究参考》、《经济学消息报》、《中国税务》、《经济法论丛》、《涉外税务》、《财会通讯》、《财会研究》、《税务与经济》等报刊发表财税论文百余篇，发表包括纳税筹划在内的实务类文章五百余篇，有多篇文章被中国人民大学报刊复印资料全文转载；出版有《新纳税申报表填报》、《个人所得税法解读》、《企业所得税汇算清缴手册》、《纳税评估模型与案例》等。
先后在北京、上海、厦门、广州、深圳、南京、郑州、沈阳、济南、南昌、贵阳、福州、厦门、兰州、合肥、温州、苏州40多个城市等地举办过讲座与培训。
【课程大纲】

一、取得土地环节的税收风险控制与规划
1．招挂拍方式取得土地，合同条款如何写才能规避土地使用税？票据该如何处理才能确保降低营业税、土地增值税的税负？
2．企业取得的土地返还款、减免款该如何进行税收处理？其中都有哪些涉税风险？如何转换才能够化解税收风险？
3．以接受投资方式取得土地，税收处理是如何规定的？如何才能实现双方的合作共赢？现行的纳税筹划思路是否可行？
4．收购股权比收购土地使用权更合算吗？收购土地使用权能否转换为收购股权？主流的观点是否正确？购买烂尾楼（在建工程或者在建项目）是否也可以参照执行？
5．受让熟地与受让生地，税收处理都有哪些差别？纳税人该如何选择？除了税收风险之外，还有其他风险吗？
6．拆迁补偿安置该如何进行规范化的票据操作，怎样进行成本核算，才能使企业获益？
7．接受抵偿债务的土地使用权，该如何运作才能免除额外的税收负担？
8．土地取得成本的核算，需要注意哪些细节，才能够既不违反税收政策，又能够使企业获得最大化的税收收益？
9．征用耕地从事房地产开发，所缴纳的税款应当如何处理才能使用企业免受损失？如何避免重复缴纳耕地占用税与土地使用税？
10．房地产开发企业取得土地使用权之后，从何时开始计算缴纳土地使用税？从何时开始免除纳税义务？怎样处理才能降低土地使用税负担？
二、规划设计阶段的税收风险控制与规划
1．产品开发类型的选择，是关注税收负担水平？还是关注企业的销售？
2．分期开发还是合并开发？即使再艰难，也必须作出艰难的选择，因为其中收获的不仅仅是税收。
3．合作开发还是代理建房？主流的观点都怎样？比较与选择恐怕没有那么简单。
4．紧缩调控政策下，如何做好开发资金的规划？是借款还是接受投资？
5．自行开发与委托开发，考虑的并不只是税收负担问题，更应当关注企业的利润与价值。
6．委托境外设计单位进行规划设计，支付的设计费是否应当在我国境内纳税？房地产企业承担什么税收责任？
7．规划设计费用是费用化处理还是资本化处理？两种不同的处理会引发怎样的税收风险？
三、开发建设阶段的税收风险控制与规划
1．怎样正确划分开发产品的成本核算对象？怎样划分开发成品的成本项目？每个成本项目所包括的具体内容是什么？
2．共同成本、间接成本怎样进行分配？土地增值税与企业所得税间的差别是什么？如果才能避免混淆？
3．税收对售楼部及类似资产的处理是如何规定的？
4．商品房地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？纳税人如何处理才能够取得相对收益？
5．房地产开发过程中的材料，是否都需要由建筑施工企业计算缴纳营业税？如何与建筑施工方进行协调才能规避？如何做到既能防控合同风险，又能化解纳税风险？
6．甲供材料与设备的发票处理技巧有哪些？采购建材设备的的增值税发票可否计入开发成本？
7．房地产企业为开发项目发生的借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？
8．向股东或其他自然人借款利息是否都可扣除？
9．资本化的借款费用与计入损益的借款费用怎样区分？如何提供“金融企业同期同类借款利率情况说明”？
10．集团统借统还的利息支出怎样操作可以避免重复纳税？
11．面对营业税改增值税，房地产开发企业应当做好哪些准备？
12．工资薪金支出怎样扣除才能使企业与员工利益最大？如何区分工资薪金与劳务报酬？
四、销售阶段的税收风险控制与规划
1．向特定用户销售开发的商品房无法规避土地增值税吗？规避土地增值税对谁更有利？如何实现利益转移？
2．转让土地使用权向转让股权转变，这种主流的纳税筹划观点可行吗？如果不可行，那么该怎样处理？
3．代收费用该如何进行统筹考虑？其中的筹划风险都包括了哪些？
4．房地产开发企业是选择核定征收还是选择查账征收？能不能选择？
5．房地产销售收入的确认时间与计量在营业税与企业所得税、土地增值税等税种上有什么差别？怎样进行区分？
6．哪些业务属于视同销售？不同的税种在视同销售计量上有什么差别？
7．销售房地产过程中发生的赠品都涉及到哪些税种？其中有没有技巧与收益？
8．哪些情况下需要进行土地增值税清算？如果没有接到税务机关的通知，是否就不需要进行清算？
9．设立独立的销售子公司进行土地增值税纳税筹划是否可行？其中都存在怎样原纳税风险？如果考虑企业所得税，又是否可行呢？
10．都有税前项目，土地增值税与企业所得税内容上有什么区别？纳税人需要注意什么细节？
11．销售环节发生的广告费、业务宣传费、业务招待费如何实现税前扣除？需要注意防控哪些错误？
12．企业是先销售后再装璜还是装璜后再销售？其中有没有规律可循？
五、特殊业务的风险控制与税务规划及现场解答