房地产企业土地增值税清算指南与全程纳税答疑_公开课

课程大纲

专题一：土增征税范围及计算流程
专题二：土增流程详解
一、收入
1、收入定义 2、收入确认的原则（合同收入关注点）
3、签订房地产销售合同与收订金、定金（定金罚则）、违约金和赔偿金的关系
4、非直接销售收入的确定 5、低价售房给职工、亲戚，收入？
6、买一送一，折扣销售解读财税【2011】50
二、扣除原则
1、实际发生 2、实际支出 3、合法有效凭证【白条与拆迁费（雇佣）】
4、合理分摊（项目之间、不同类型之间）扣除临界点
三、土地征迁费
1、取得土地使用权所支付的金额。支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用，土地闲置费？拍卖费？
2、取得土地的方式
（1）、股权收购（2）、“BT”建设（3）、接受土地投资（4）、拆一还一（220六）
四、开发成本
1、开发成本（细则）：问：人防设施发生的成本可以扣除吗？问：红线外的道路、公园是否可以扣除？
2、开发间接费用：问：资本化利息是否归集本科目？问：城镇土地使用税是否归集本科目？
问：餐费是否可以在此科目归集？问：办公费有无具体的标准？（中性笔）
问：私车公用的费用如何处理？问：会议费呢？
五、开发费用
六、利息
1、股东借款，关注本金财税【2008】121 2、非股东借款 3、盈利企业借款 4、亏损企业借款
5、统借统还：集团公司、统借统贷、相同利率、与生产经营有关四个条件
6、委托贷款 7、转贷
七、税金
八、加计扣除
1、加计扣除适用对象：别墅是否可以加计扣除？ 2、加计扣除种种 3、免税规定
九、税额计算
1、计算增值额 2、计算增值率 3、税金计算 4、国五条“PK”110号文件
专题三：土增重点问题解析
1、代收费用 2、预征 3、清算条件 4、清算单位 5、成本分摊
6、甲供材 7、精装修 8、车位 9、其他
专题四：税收风险分析与控制
1、税收风险常规分类：不登记风险、不申报风险、申报不实风险（0申报）
2、实用风险分类：报表风险、账本风险、凭证风险
专题五：房地产企业全程纳税答疑
一、拿地环节二、前期开发与拆迁环节三、建设施工环节
四、预售与销售环节五、清算环节六、自持物业环节

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