2013年房地产企业决策纳税风险与税务规划

各房地产开发公司董事长、总经理、财务总监、财务经理、税务经理
各会计师事务所、税务师事务所负责人及税务专业人士

房地产继续调控，财政收入不断下滑，税务稽查不断加强，“土地增值税清算风暴”强力来袭。税收作为国家重要的调控手段，正在发挥越来越重要的作用。
如何应对？房地产企业老板和财务总监如何睡得香？如何真正做到依法纳税、合理筹划？如何有效地应对税务机关的稽查，而不是通过“外表筹划，实质偷税”来降低过重的房地产税负？

一、财政收入困难与当前房地产企业面临的税收征管压力
1、“国五条”细则对房地产市场影响到底有多大
2、本土“国五条”出台对本土房地产企业的影响
二、房地产企业为什么要重视税务？
1、因偷税很多老板和财务总监睡不香
2、税收成本越来越重，调控力度越来越大
3、粗放型的财税管理已带来了很多问题与隐患
4、管理粗放，税收筹划空间很大，省下的就是“真金白银”
三、房地产企业如何加强税务管理？
1、老板自身必须要不断加强税务筹划知识的学习与补充
2、在公司各部门进行税收普及宣传
3、增设税务部，寻募一优秀的税务主管
四、房地产企业税务规划与统筹之道
1、公司战略管理层面上的税务统筹与规划
2、公司经营管理层面上的税务统筹与规划
3、公司财税管理层面上的税务统筹与规划
五、房地产不同开发阶段税收应对策略
1、房地产开发企业注册阶段税务筹划要点
1）有限公司与合伙公司的PK
2）法人股东与自然人股东税收差异
3）选择低税率地区注册可以降低公司税收
4）如何减少股东未来利润分配时的个人所得税
2、房地产企业拿地阶段税务筹划要点
1）不同合作模式的纳税筹划
2）从税收角度看资金方与土地方合作模式
3）无票土地成本如何入帐
4）企业以土地使用权投资合算吗？
3、房地产土建阶段的税务筹划要点
1）房产报建形式不同税收结果会不同
2）改自建销售业务为代建行为可节税
3）材料采购合同的节税效益
4）工程项目分包的节税方案
5）如何合理增加开发成本节税
4、房地产销售阶段税务筹划要点
1）分解商品房销售价格节税
2）促销方案要考虑税收成本
3）销售定价有学问，暗藏巨大税收筹划空间
4）房地产开发是否会走入全面带装修时代
六、战略决策对土地增值税的影响
1、公司股东该采用法人股东还是自然人股东？
2、公司注册资本是大些好，还是小些好？以何出资？
3、如何与政府谈判招商优惠？取得土地的方式如何影响项目税负？
4、商业和住宅地价应该分开吗？用一个主体还是多个开发主体拿地？
5、土地一二级联动税务筹划空间在哪里？
6、产品定位从税务角度应注意哪些问题？
7、售后返租是最好的商铺销售方式吗？开发产品售后回租如何纳税？企业怎样利用此方式拓宽融资渠道？
8、项目如何报建土地增值税最低？
9、销售毛坯房与精装房从税务角度有何差异？
10、楼盘定价越高，利润越大吗？
11、促销送汽车这样的政策有何税务风险？如何化解？
七、土地增值税清算疑点、难点问题解析
1、土地增值税何时须清算？对企业而言，早清算好还是晚清算好？
2、土地增值税核定征收对企业合算吗？怎样创造条件以符合核定要求？
3、土地增值税分期以哪个政府部门批文为标志？有筹划空间吗？
4、不同产品类型如何计算征收土地增值税？能否统一打包清算？
5、地下车位如何征收土地增值税？如何合理进行税务筹划？
6、共同费用如何在不同类型中分摊？分摊标准选择与税务筹划的空间？
7、高利贷、股东借款、无利息单，无借款如何扣除利息成本？
8、拆迁户回购价格明显低于市场价部分，如何征税？拆迁补偿无发票是否可入帐？“钉子户”超过国家规定标准的补偿部分是否可入帐？
9、甲供料可否计入开发成本？
10、可移动的家私、电器的装修成本可以扣除吗？
11、售楼处、样板房的建造费和装修费如何计算扣除？
12、新房与旧房销售土地增值税有无计算差异和筹划空间？
13、留用物业再转让以及项目清算后尾房销售如何缴土地增值税？
14、清算时未取得发票的成本能否预提？清算后才取得发票怎么办？
15、土地增值税清算时出现退税怎么办？如出现补税，无后续项目，企业所得税已清算，能否退回？
16、自持的5星级酒店怎样操作可以降低税费支出？
17、返还的土地出让金如何进行账务处理，可以降低税费支出？
18、管理费用怎样核算可以降低土地增值税？
19、名为转让股权，实为转让土地，要征收土地增值税吗？
20、什么是合作建房？合作建房土地增值税可以免征吗？
21、土地增值税清算涉及的其它问题。
八、房地产行业其它常见实务问题解析与现场学员互动交流

李明俊---专业房地产企业税务筹划专家
北大、清华、浙大、中大、美国内申大学等众多高校房地产总裁班客座教授