房地产开发全过程四大阶段的纳税筹划与风险规避高研班

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

改革开放以来，在国家一系列鼓励政策下，房地产开发业已经成为国民经济的支柱产业，房地产业对国家财政收入的贡献率也大幅度增长，成为税收收入的重要来源。为了解决居者有其屋，保障房地产行业的健康发展，促进房价合理回归，2010年以来，国家加大了对房地产行业的宏观调控，房地产行业的暴利时代已经过去。当前，房地产企业应当考虑加强企业的经营管理，按照房地产开发阶段进行纳税筹划，做到理性纳税，该交的一分不少，不该交的一分不多交。

为了进一步整顿规范税收秩序，提高税法遵从度，保障税收收入稳定增长，年初，国家税务总局下发了《关于开展2012年税收专项检查工作的通知》（国税发[2012]17号）及税收检查方案，房地产、建筑安装行业又一次被列为税务稽查重点。一场对房地产企业进行税收稽查的风暴已经开始。
自年初以来。由于我国经济发展速度放缓，财政收入减少，另外，营业税改征增值税，实现了结构性减税，税收收入降低，双向作用使得今年财政吃紧。为确保国家财政开支，税务机关已经加强了对税收的征管力度。现在已近年末，预计对今年的所得税汇算清缴工作一定会抓的很紧，企业应当提前做好所得税汇算清缴的准备工作。为此，我们按照房地产开发的四大主要阶段，对每个阶段所涉及的各个税种进行解读，使房地产开发企业在每个开发阶段都做好纳税筹划，为企业全面降低税负，规避纳税风险提供帮助。

“房地产开发全过程四大阶段的纳税筹划与风险规避高研班”
☆ 2012年11月28–30日

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【课程内容】
第一阶段、投资决策阶段的纳税筹划
1、房地产企业在项目调研阶段的费用是否可以计入开发成本？
2、投资方以土地投资怎样交纳营业税、契税？
3、投资方以非货币资产对房地产企业投资，评估增值税是否缴纳企业所得税？
4、企业为解决资金不足，吸收其他企事业单位乃至个人资金合作开发应当怎样纳税？
5、企业股权收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？
6、资产收购怎样选择特殊重组方式递延纳税？
7、新成立的房地产企业筹建期间业务招待费怎样税前扣除？
8、新成立的房地产企业怎样计算开办费？
第二阶段、前期工作阶段的纳税筹划
9、房地产企业以房换地怎样计算土地成本？
10、房地产企业以地换房怎样计算确认土地使用权转让所得或损失？
11、企业合作建房怎样纳税？可否享受税收优惠？
12、房地产企业取得土地使用权后，何时开始交纳城镇土地使用税，何时截止交纳城镇
土地使用税？
13、房地产企业取得土地使用权缴纳契税的依据。
14、企业支付的拆迁补偿费是否缴纳契税？
15、征用耕地在交纳耕地占用税的当年是否还缴纳城镇土地使用税？
16、对动迁户的拆迁补偿费怎样计入土地成本？以自建房产对被动迁户进行补偿应当如何
进行税务处理？
17、购置房产安置动迁户，购置费如何计入土地成本？
18、房地产企业购置在建工程，完成开发后再出售怎样计算营业税？
19、委托境外设计单位进行开发设计，支付的设计费是否应当纳税？房地产企业承担什么
税收责任？
20、开发项目内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯等社区管网工程费与小区为
连接主干线的费用在税务处理上有何差异？
21、怎样降低被动迁企业的税收成本？
22、房地产开发企业取得的“毛地”，对土地进行一级开发怎样纳税？
23、以“拆一还一”方式进行动迁补偿，怎样交纳营业税？
24、土地闲置费如何进行账务处理？企业所得税与土地增值税对土地闲置费的处理有何
差异？
25、政府土地出让金返还怎样处理可以降低税费支出？
第三阶段、项目建设阶段的纳税筹划
26、怎样划分开发产品的成本核算对象？
27、开发产品计税成本核算的基本程序是什么？
28、怎样划分开发成品的成本项目，开发产品计税成本支出的具体内容包括哪些？
29、共同成本、间接成本怎样进行分配？
30、怎样区分商品房和配套设施？哪些配套设施费应由商品房来承担？
31、企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施，其费用怎样计入开发产品成本？
32、利用地下基础设施建造的停车场怎样核算计税成本？利用人防工程建成的地下车库
投资者是谁？怎样经营可以降低税费支出？
33、商品房地下建造的人防工程、有产权的车库、无产权的车库在税务处理上有何区别？
34、地下人防工程和车库是否承担土地成本？
35、房地产企业如何核算地下车库和基础的成本？基础成本应当如何合理的分配到开发
产品中去？
36、甲供材料的纳税人是谁？甲供材料怎样计算营业税？
37、装饰工程清包工怎样纳税？装饰工程甲方提供主要材料可否降低税费支出？
38、甲方提供铝合金门窗、电梯营业税的纳税地点，怎样开具发票？
39、企业借款费用怎样核算？计算企业所得税和土地增值税对借款费用的处理有何差异？
40、房地产企业向股东或其他自然人借款利息可否扣除？
41、房地产集团统借统还的利息支出怎样操作可以降低税费支出？
42、关联企业免息借贷应当怎样正确进行税务处理？
43、何为资本弱化？企业从关联方接受的债权性投资的利息支出应当怎样扣除？
44、固定资产折旧政策变化对企业所得税的影响，房地产企业怎样正确计提折旧？
45、房地产企业筹措资金的新方法。
第四阶段、竣工验收和销售阶段的纳税筹划
46、房地产企业销售开发产品销售确认的原则和条件，已经开具发票的按揭售房何时确认
销售收入？
47、“买一赠一”、现金折扣、销售折让、销售退回怎样纳税？
48、企业按计税毛利率预交企业所得税时，预交的营业税、土地增值税、以前年度亏损
可否扣除？
49、房地产企业采用分期收款方式、赊销方式、委托代销方式、售后回购方式怎样纳税？
50、企业视同销售业务税收政策有何变化？
51、房地产企业以房换地方式取得土地使用权的，怎样确定土地使用权的成本？
52、房地产企业以本企业为主体联合其他企业单位合作或合资开发房地产，且未成立独立
法人公司的怎样计算应纳税所得额？
53、为了按年度缴纳企业所得税，出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的可否预
提成本？
54、房地产项目具备什么条件确认完工？房地产开发项目怎样确定成本终结日？
55、非货币性资产对外投资增值何时缴纳企业所得税？
56、股权投资的股息、红利所得怎样纳税？损失怎样扣除？
57、股权投资转让损益怎样纳税？新政策有何变化？
58、物业公司一次收取物业管理费，长期为客户提供物业服务的如何确认收入？
59、如何理解企业发生的合理的工资薪金支出准予扣除？
60、职工福利费和职工教育经费的开支范围是什么？
61、资产损失具体包括哪些内容？企业以前年度未扣除的资产损失影响的企业所得税应当
如何处理？
62、企业发生的与生产经营活动有关的业务招待费如何税前扣除？企业发生的业务招待费
和广告费计提基数是如何确定的？
63、“五险一金”怎样在税前扣除？如何计算个人所得税？
64、职工出差补助、误餐补助、会议费、外事费有何区别，可否在税前扣除，职工出差的
就餐费可否税前扣除？
65、发给职工的市内交通补助、办公通讯费、防暑降温费、冬季取暖补贴怎样在税前扣除？
66、股东应缴资本金未到位产生的利息支出可否税前扣除？
67、企业为职工支付的补充养老保险、补充医疗保险怎样在税前扣除？
68、项目清盘时怎样进行企业所得税的清算。
69、计算增值额时允许扣除的开发成本包含哪些？怎样计算允许扣除的房地产开发费用？
70、房地产开发费用中利息怎样计算，有金融机构借款证明利息支出怎样扣除？没有借款
的，开发费用是否按照5％扣除？
71、什么是普通标准住宅，企业出售普通标准住宅怎样享受土地增值税的税收优惠政策？
72、房地产开发企业经批准建造出售保障性住房，是否应当预缴土地增值税？
73、企业以房地产进行投资联营的，是否享受土地增值税的免税优惠？对房地产开发企业
有何特殊规定？
74、怎样确定土地增值税的清算项目？应当进行土地增值税清算的项目和要求纳税人进行
土地增值税清算的项目怎样划分？
75、房地产企业新建的商品房装修费用可否计入开发成本，能否享受加计扣除？怎样利用
增加装修成本的方法降低土地增值税？
76、房地产企业销售普通标准住宅应当如何定价？
77、房地产企业转让在建项目与转让股权在纳税方面有什么区别？
78、房地产企业利用已经征用的土地建造宾馆，怎样操作可以降低税费支出？
79、企业取得的土地出让金返还如何进行账务处理，可以降低税费支出？
80、房地产企业直接转让土地使用权如何操作可以降低土地增值税？
81、怎样核算房地产企业的管理费用可以降低土地增值税？
82、新办房地产企业如何确定“筹建期”？
83、搞好土地增值税清算应注意哪些问题？
【培训对象】各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。
【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2012年11月28日至30日（11月28日全天报到、29日至30日两天课程）
【培训地点】南京◇华茂国际大酒店（南京市下关区建宁路37号）
【增值服务】☆参会学员可享受房地产企业管理教育网一年的高级会员服务；如税法查询、
纳税辅导、在线专家答疑、远程教育、网上信息检索、QQ论坛交流等。
【相关费用】人民币2680元/人（含授课、场地、资料、会务、现场咨询费等）。
↘如需安排食宿者，可统一安排，费用自理，（具体详见参会确认函）。
鉴于本课程的实用性强，基于公司决策与流程，强烈建议公司高管与财务高管决策人共同出席！


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刘玉章：我国著名财税专家，高级会计师、注册会计师。我公司高级税务讲师，现受聘担任世界税收联合会财税研究员，中央财经大学财经研究院客座教授，财政部科研所培训中心兼职教授，长期从事房地产企业、建筑企业的财务会计、审计等实际工作，潜心于房地产业财税研究，具有深湛的理论基础，丰富的实践经验，广泛的财经法规知识积累。参与了我国《企业所得税法》的研究、制定工作，对企业所得税法有独到的见解，被誉为我国房地产业界纳税策划的领军人物。出版有《房地产企业财税操作技巧》（第3版）、《土地增值税清算大成》（第2版）等房地产企业财税专著。
几年来，曾在北京大学中国企业家特训班、清华大学总裁班、、浙江大学总裁班、中国房地产业协会、中国城市建筑协会等单位主办的研讨会上作专题讲座，长期担任北京市高级会计师继续教育的主讲教师，为国内大型企业集团作财税内训，并担任多家房地产企业的财税顾问。
讲授过《房地产开发企业财税操作技巧》、《房地产企业涉税风险规避与疑难问题解答》、《土地增值税清算与房地产业税收检查前辅导》等课程。学员普遍反映：通过讲座的学习提高了对企业会计准则的理解，扩展了税收法规知识，增强了纳税意识，提高了理性纳税筹划的自觉性；使企业避免了纳税风险，减轻了税收负担，提高了经济效益。