房地产企业各税种核心税收风险规避与项目成本核算

房地产企业董事长、总经理和副总经理等公司决策层领导；
财务总监、财务部经理及会计、办税人员

在当前严征管严稽查的形势下，如何有效规避税收风险，让税务机关根据现有的申报资料将您评为信用度较高的（A级）纳税人？
本课程从“实战”的角度，列举房地产企业“犯错”的种种案例，让学员学会如何“创造税务利润，远离税务风险”。

第一部分 房地产企业各税种核心税收风险规避
一、企业所得税核心税收风险规避
1、如何有效操控新办企业所得税管辖权？
2、销售佣金支付在哪个合理的区间税收风险最低？
3、委托售楼公司销售时，房地产企业的收入如何确认？
4、预收账款的会计处理和税收问题有哪些？如何规避风险？
5、资本弱化的利息如何列支？需要完善那些资料？
6、成本差的会计处理和税收规定是否一致？
7、销售收入时点确认上，会计和税收有什么区别？
8、计税成本和会计成本的差异，在企业所得税年度申报时如何调整？
9、土地成本分摊方法与“建安费”的分摊方法有什么差别？
如何让成本在不同开发项目之间“流动”？
10、“预收账款”在《预缴申报表》《年度申报表》中如何填报税负最低、安全系数又最高？
11、房地产企业发票容易出现的问题有哪些？
12、没有限额税前扣除费用有哪些？如何节税？
13、企业取得地方政府的土地返还资金是否冲减土地成本？
14、房地产、建筑安装企业总分支机构企业所得税管辖权如何确认？
15、职工工资税前扣除应该注意哪些问题？
16、不同的土地转让方式，税收风险有哪些？
17、旧城改造的会计处理和税收处理的差异在哪里？
二、营业税核心税收风险规避
1、确权面积与合同面积差异对营业税的影响是什么？
2、“甲供材”情形下，如何来确定纳税人？如何索取发票？
3、“以房抵债”在债务重组中的计税依据如何确认？
4、“挂靠经营”方式应该注意哪些税收问题？
5、BT建设模式下纳税人如何确定？如何签订合同？
6、分包与转包方式营业税的待遇为什么不同？合同签订注意哪些问题？
三、个人所得税核心税收风险规避
1、低价向职工售房存在哪些风险？ 2、促销期间，赠送礼品的风险是什么？
3、股东、员工报销费用存在的风险？如何有效化解？
四、土地增值税核心税收风险规避
1、土地增值税预征率对指标分析的影响是什么？
2、土地增值税的清算单位如何确认？如何有效降低不同开发项目的土地增值税税负？
3、强制清算以后的商品房的再销售，土地增值税如何操作可以节约资金成本？
4、“熟地”、“烂尾楼”第一次、第二次、第N次销售，加计扣除如何理解？
五、其他税种核心税收风险规避
1、民间借贷的税收风险，如何来有效化解？
2、诚意金、定金等预收性质的款项是否预缴营业税、企业所得税、土地增值税？
3、“开发成本”科目设置应该注意哪些问题？明细科目的费用归集应该注意哪些问题？潜在的税收风险在哪里？与税务机关掌握的行业“预警值”离差有多大？
4、“卖一送一”会计处理和税收处理的差异分析（三种不同赠送模式下营业税、企业所得税、土地增值税的处理）
5、营业税、企业所得税、土地增值税就代收费用的区别是什么？
6、城镇土地使用税如何计算税款最为精确？直接告诉您简明计算（珍贵的EXCEL）
第二部分 房地产企业项目成本核算实务操作技巧
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1．房地产业成本项目构成 2．如何合理确定成本对象？
3．土地闲置成本的处理技巧 4．房地产成本费用计划与控制
二、成本核算操作实务
1．开发产品会计成本与计税成本的差异 2．土地开发成本的核算程序
3．配套设施开发成本的会计处理技巧 4．预提费用的会计处理技巧
5．开发间接费用的会计处理技巧 6．成本对象报废或毁损的处理

王老师，会计师、注册税务师，某税务局培训老师，数家房地产企业税务顾问、财税咨询公司答疑专家。有常年战斗在一线的税务稽查经历，深刻了解企业的税务问题，擅长税务风险评估与税收成本控制。