房地产项目成本控制策略及商业地产与普通住宅成本分拆技巧_公开课

课程收益:

房地产企业土地增值税清算与规划；
房地产企业财务战略规划与调整（多个项目公司如何进行虚拟集团运作？）；
房地产企业全程税务指引，做好纳税规划；
房地产企业财务、税务检查与风险防范（账务审核、纳税申报与报表分析）

课程大纲

专题一房地产企业项目成本核算控制策略与扣除操作实务
一、房地产业成本项目构成及成本规划
1．房地产业成本项目构成
2．如何合理确定成本对象？
3．土地闲置成本的处理技巧
4．房地产成本费用计划与控制
二、成本核算操作实务
1．开发产品会计成本与计税成本的差异
2．土地开发成本的核算程序
3．配套设施开发成本的会计处理技巧
4．预提费用的会计处理技巧
5．开发间接费用的会计处理技巧
6．成本对象报废或毁损的处理
三、成本规划及税前扣除的节税要点
1．成本扣除的政策与基本要求
2．成本扣除的策略与操作实务
3．设备选择甲购还是乙购？
4．材料选择甲供还是乙供？
5．项目成本核算方法与节税技巧
6．土地转让与开发中的纳税技巧
四、房地产企业不同开发阶段税收成本控制与筹划要点
1．投资决策阶段的成本控制与筹划要点
2．项目设计阶段的成本控制要点
3．招投标与合同洽商阶段成本控制要点
4．施工阶段的成本控制与筹划要点
5．项目结算阶段的成本控制与筹划要点

专题二商业地产与普通住宅的期间费用核算与成本分拆技巧
一、房地产项目成本核算三大原则
（一）成本划分原则：成本与费用的划分+完工开发成本+已销开发成本
（二）成本归集原则：按照审批项目、按照分期项目、按照合作模式
（三）成本扣除原则：计税成本中的无票成本与预提成本
二、房地产成本分配方法与成本分拆技巧
（一）商业地产与普通住宅的的成本特点分析
（二）商业地产与普通住宅的成本分配方法
1.四种成本分配方法的灵活运用
（1）占地面积法（2）建筑面积法（3）直接成本法（4）预算造价法
2.基础设施、公共配套成本在项目分期开发建设中的预提与分摊方法
（三）商业地产与普通住宅的成本分拆技巧
1.成本核算与总体规划相结合：合理安排成本结构，细腻实施成本核算
2.兼顾汇算清缴与土地增值税清算的双重成本分拆技巧
3.地下室及车库成本的分拆技巧
4.商业地产、普通住宅、地下室、车库成本分拆典型案例
（四）房地产项目成本核算与分拆的账务指引
1.房地产项目成本分拆会计处理技巧 2.房地产项目成本核算账务指引
三、房地产企业期间费用的处理原则与操作技巧
1.期间配比原则的运用技巧 2.费用限额扣除的操作技巧
3.费用转化处理技巧：期间费用与开发间接费的转化技巧
四、资产损失的处理技巧
1.资产损失转化为成本的技巧 2.资产损失的认定与扣除技巧

培训师介绍

蔡昌教授，著名房地产税收筹划实战专家，中央财经大学税务学院税收与财务管理系主任，中山大学、北京大学、清华大学、西南财经大学、上海交通大学等高校MBA、MPAcc主讲客座教授，现担任多家房地产企业税务顾问。近年在全国大型主讲财税培训讲座数百场，讲课风趣幽默，实战经验丰富，案例切实可用，得到学员的一直推崇。专著：《房地产企业税收筹划实战报告与涉税指南》、《最优纳税方案设计》、《资本运营》、《税务稽查零风险》等。

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