2012年房地产宏观调控政策分析和中小房企战略调整/房地产土地运营.投资盈利模式和龙湖经验借鉴

→房地产集团企业董事长、CEO、总经理及企业高管等具有推行企业制度改革权力的决策层；
→房地产集团企业分公司总经理\各部门经理及前期\报建\开发专业人员；

2012年房地产宏观调仍然没有放松的形势下,品牌房企如何进行土地运营?
2012年严峻的市场形势下,中小房企如何筛选项目,进行土地投资?
开发企业如何成为成功的土地运营\城市运营商?
中小房企如何摸索适合自身的开发盈利模式?
这是一门结合房地产全程开发的投资管理课程，通过房地产土地运营的梳理，告诉房地产企业董事长、集团投资负责人房地产项目投资盈利的最佳模式!让房地产公司董事长、总经理提高对土地运营的认识，培养和训练房地产投资管理团队，让你从不断发生的繁琐企业管理事务中，找到最核心的关键，做一个内行的开发管理者！

第一天:4月26日 董藩---2012年房地产宏观政策形势分析和中小房企战略调整
主题 内容
一.市场运行规律、需求爆发与2012年房地产调控
1. 房价问题引发了严峻甚至危险的局势
2、房价运行规律：常态就是上涨的
3、较高的房价：中国的特色
4、房地产“泡沫”的含义及其判定
5、政府为什么不能“袖手观市”？
6、当前调控房地产市场的四项基本原则 稳定价格、理顺秩序、把好关口、保障人权
二、2012年房地产宏观调控的形势与政策取向
1、关于前一段房地产宏观调控的评价
2、房地产宏观调控是怎样“误入歧途”的？
3、关于下一步房地产市场宏观调控的建议
4、其他问题 高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路 警惕不当言论误导房地产宏观决策 2009年后为什么房价上涨压力增大 小产权房：体现中国特色的世界级难题 改变土地增值税征收办法对房价有何影响 小企业会纷纷垮掉吗？ 房地产市场与股票市场的跷跷板效应
三、房价趋势与中小开发商发展战略调整
1、2012年房价会涨还是会跌？
2、房地产仍有发展空间，但最好的日子结束了
3、当前形势下中小开发商的战略调整 高度关注工业地产发展趋势，拓展发展思路 考虑到沿海、到北方发展 侧重于开发高档房地产，寻求相对较高的回报 到相对发达的中小城市投资，投资回收较安全 提前进入一些城市建设的新区谋求发展 到海外寻求发展空间 创新产品，建设信息社区与智能住宅
第二天:4月27日 谯老师---房地地产土地运营.投资盈利及龙湖经验借鉴
一、2012年房地产行业投资环境分析与决策
1．解读目前国内房地产行业的投资形势
2. 现阶段房地产行业的政策导向
3.城市化与中小城市投资机会分析
4.未来5年国内房地产的投资方向
5.不同区域房地产行业发展政策剖析
6.龙湖未来5年的战略目标和投资策略
二、房地产城市运营和大盘开发投资模式的研究
1.城市运营的开发模式
2.大盘开发的模式
案例：龙湖钓鱼城项目模式
3.现金流项目的投资模式
案例：龙湖观山水项目模式
4.公租房、廉租房的投资模式
5.稀缺资源项目的投资模式
三、品牌房企对宏观调控的对策
1.宏观政策变化后，投资管理决策的调整方式和实效性。
2.政策空白空间的土地拓展方向
3.对国土政策和具体地块竞买政策的研究
案例：大学城项目挂牌案例
钓鱼城项目一二级联动项目挂牌
四、当前宏观调控下的拿地策略,如何勾地\如何设计门槛
1. 不同类型企业的拿地策划
2. 如何进行勾地及其技巧
案例：龙湖紫都城项目勾地技巧
3. 门槛条件的设置
案例：龙湖天街项目条件设置
五、品牌房地产企业前期如何控制土地
1. 国内地产企业通行的地块获取方式
2. 各种方式组合运用的效果分析
3. 企业前期土地谈判的方式及阶段性成果
4. 典型的土地协议分析
案例：成功和失败的土地控制案例分析（3-4个）
基本合作意向书或原则协议书 西城天街项目股权转让协议书
春森彼岸项目拆迁安置协议
土地整治协议
大城小院项目土地置换协议书
江与城项目中外企业合作开发协议等
七、集团化企业投资管理标准化模式的形成和发展
1、典型房地产企业不同发展阶段的投资模式
2.投资管理系统的规范化、标准化
3、投资标准化管理体系框架的建立与步骤；
投资管理体系的架构概述
房地产企业投资标准化管理的实施步骤
4、典型企业投资管理标准化模板
（1）投资建议书（2-3个案例）
含宏观形势分析、微观地块解读、经济测算方向、项目运营架构搭建、土地潜在风险预判等。
常规项目的静态投资和动态模版如何建立和和分表分析（结合3个案例）
特殊项目的预案模板分析(1-2个案例)
(4) 项目前期定位报告分析(2个案例)
5.投资管理管控要点（2小时，结合约5-6个地块的标准化案例分析）
精准的地块调研报告
投资阶段性成果报告
经济测算
最终的投资报告—投资委员会的权威决策依据。

【主讲嘉宾】 著名房地产经济学家董藩简介:

著名青年经济学家、房地产专家，北京师范大学管理学院教授、北京师范大学房地产研究中心主任，土地资源管理、政府经济管理两个专业博士生导师，兼任民革中央委员、建设部专家委员会委员.
26岁硕士毕业后直接破格晋升为副教授，成为当时全国社会科学领域最年轻的副教授。32岁时晋升教授。提出了构建“缘西边境国际经济合作带”、实施“双向经济环流战略”两个国家经济发展战略主张和“工业化进程规律”等多种（个）具有创新意义的理论观点和范畴，主持国家和省部级课题5项，主编国家“十五”重点图书等6套丛书，出版著作近10部.关于房地产的著作、教材发行量达40万册。在国际会议和海内外报刊发表文章300余篇.20余次直报江泽民、朱鎔基、胡锦涛等国家主要领导人，50次受到温家宝、李岚清、曾培炎等国家、省部级领导重视、批示，影响到国家和地方发展。
在房地产领域，他是公认的对国家决策具有重要影响的人物，2006年他被“21CN新闻中心”评为“年度中国争议人物”，被《中国房地产报》评为“中国房地产年度人物”。其个人业绩和学术观点被美国之音、美国之音电视台、美国《世界日报》、《华尔街日报》、新加坡《联合早报》、新华社、中央电视台、凤凰卫视等媒体广泛传播。国家领导人也曾高度评价董藩的观点，温家宝总理阅后曾特别批示“请给董藩回个信”，曾培炎副总理批示到“董藩的文章很值得读”。
在业内，他被誉为“国策高参”、“影响中国发展进程的四位中青年经济学家”（林毅夫、胡鞍钢、华生、董藩）之一、“给房地产市场算命最准的人”、“中国房地产四大名嘴”（任志强、潘石屹、董藩、高志）之一，当然也受到反对者的强烈攻击，被称为“人民公敌”。 他担任多家顶级公司战略顾问，并长期给各家银行总行系统、清华等多家大学各种房地产总裁班、韩国企业家班、新加坡企业家班、万科等海内外顶端业内人士讲授房地产宏观调控、房地产投资与理财的课程，每年听他讲课的海内外企业家达5000人次以上。

【主讲嘉宾】龙湖集团重庆公司前期负责人谯老师

房地产投资领域资深从业人士，男，生于1977年。研究生毕业于重庆建筑大学房地产学院，建筑技术经济及管理专业。曾任合生创展集团开发与营销管理中心高级经理、龙湖地产重庆公司前期负责人等职位。在几个大型房地产集团的投资领域工作超过12年。经历过近五百个项目的土地踏勘和调研、200多个项目的可行性报告编制、尽职调查、合同谈判、制定、报建协调等前期工作。对于土地价值的判断和投资机会的选择与切入，公共关系维护和报建技巧等方面具备独特的理论和实践经验。尤其是通过系统性和把握机会性的前期投资和报建的合理操作，为企业达到事前控制投资风险的目的。为企业的决策层提供客观准确的决策依据。