房地产企业最新财税政策解析及节税筹划

房产企业总经理、分管财务工作的领导、财务总监、财务部经理及会计、办税人员和税务师事务所、会计师事务所等中介机构人士。

【课程目标及收益】
通过此课程学习，使房地产企业高管及财务人员能够准确了解和熟练运用当前财税机关对房地产企业的最新政策，掌握房地产企业纳税自查与节税技巧, 规避涉税风险，合法筹划节税，最大限度降低税负，扩大企业利润空间，全面提高房地产企业的财税管理水平。

【课程背景】
随着国家对房地产宏观调控的深入，新的《中华人民共和国企业所得税法》将于2008年开始实施，国家税务总局相继发布《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》(国税发[2006]31号)与《修订企业所得税纳税申报表的通知》（国税发[2006]56号）、《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），对房地产所得税相关制度进行大幅调整。其中：国税发[2006]31号文，将影响企业因所得税而占用资金增加1-2%；国税发[2006]187号文的严格执行，将使企业利润降低2-5%，这些政策将会使部分中小开发企业面临“出局”的市场压力。同时，新的《企业所得税法》于2008年实施，开发企业如何进行2007年的操作，才能实现“规避涉税风险”、“合法筹划节税”已经成为房地产开发企业必须面对的问题。
【课程内容】
一、房地产企业最新税收政策解析
1、房地产企业税收管理现状（近两年房地产企业相关税法解析）
2、房地产开发各流程所涉及的税种及其管理（项目筹备阶段、建设施工阶段、房产销售阶段、滞销持有阶段）。
3、房地产行业最新税收政策解析部分具体业务的财务税收处理。
（1）房地产企业土地增值税的计算方法
（2）房地产企业土地增值税的征管方法――预征及清算
（3）房地产企业土地增值税的清算的具体规定――清算单位、清算条件、清算方法、报送资料、核定征收的条件、项目清算遗留房产销售的土地增值税核算。
（4）房地产开发企业的企业所得税征管规定
（5）价外费用的税务处理
（6）委托代建业务的税务处理
（7）代收费用的税务处理规定
（8）合作建房业务的税务处理方法
（9）房地产企业的哪些业务属于视同销售
（10）视同销售业务的税务处理规定
（11）售后回租、售后回购业务的税务处理
（12）还本销售的税务处理规定
（13）房地产企业包销业务的税务处理决定
（14）房地产企业在开发商品房的房产税、土地使用税上的具体规定
（15）股东在公司借款的税收处理
（16）用公司资金为购置资产记在股东名下的税收规定
（17）企业股权投资业务的税务处理规定
（18）企业非货币性经济业务的税收处理规定
（19）企业借款费用的税务处理规定
（20）房地产企业向购房者赠送的面积或礼品的财务处理
（21）企业收到业务的违约金、罚款如何处理
（22）小区配套设施的财税处理规定
4、异地施工、开发在税收征管上的具体规定。
第一部分案例：主要是通过案例计算了解税法的基本规定和具体征管措施。
二、房地产开发企业税收筹划的基本理论知识
1、当前房地产企业的偷税手段识别
2、什么是税务筹划？
3、税收筹划的特征
4、为什么要税务筹划？
5、做好税收筹划工作的七大基础（通过典型案例及实际操作经验，重点讲解税收筹划在实际操作中的七个具体要求）
6、房地产企业税收筹划的技巧与方法
第二部分案例：用案例说明税收筹划的具体操作路径，为学员在进行税收筹划时确立正确的思维方法，即面对一个税收难题，如何找到正确的解决方法，自主设计最佳的税收筹划方案。
三、房地产企业具体税种的筹划
㈠营业税的税收筹划
1、营业税筹划的重点
2、几个具体事项的筹划
（1）土地使用权转让的税收筹划
（2）未完工项目产权转移方式的利弊分析
（3）营业收入的税收筹划
（4）合作建房的税收筹划
通过具体筹划案例讲解营业税筹划的重点问题
㈡土地增值税的税收筹划（结合最新的土地增值税征管政策<国税发[2006]187号>）
1、国税发[2006]187号文解析及筹划运用
2、财税［2006］141号文《关于土地增值税普通标准住宅有关政策的通知》政策影响
3、土地增值税筹划的重点
4、几个具体事项的筹划
（1）开发产品设计的筹划
（2）销售价格的税收筹划
（3）利用企业成本核算对象的筹划
（4）利息核算方法的筹划
（5）灵活利用经营方式的筹划
（6）分散收入的筹划
（7）开发成本的筹划
通过具体筹划案例讲解土地增值税筹划的重点问题。
㈢企业所得税的税收筹划（结合国税发[2006]31号文)
1、国家税务总局第 13 号令《企业财产损失所得税前扣除管理办法》解析
2、国税发[2006]31号文解析及筹划运用
3、企业所得税筹划的重点
4、新《企业所得税法》的十大特点及基本内容
5、新《企业所得税法》对房地产企业生产经营的影响
6、在新《企业所得税法》的过渡期（2007年）如何做好企业所得税的筹划
7、各类限额费用列支的筹划
8、其他筹划方法简介：通过具体筹划案例讲解企业所得税筹划的重点问题
㈣新《个人所得税法》及实务操作案例讲解
1、工资薪金收入与劳务报酬收入的筹划
2、工资薪金收入与红利收入的筹划
3、公司高管工资薪金收入的筹划
4、工资发放方式的筹划
5、工资薪金所得筹划的其他实用方法
6、股东收入的税收筹划
7、个人独资企业的个人所得税筹划
8、个人投资收益、股权转让所得的筹划
9、个人取得股票期权的筹划
10、个人取得其他形式收入的筹划
11、外籍个人取得收入的筹划
（五）其他税种的税收筹划：讲解房产税、土地使用税的税收筹划方法。
第三部分案例：是通过案例讲解各个税种的筹划方法，立足于税收筹划的一般规律和通用方法，解决学员筹划技巧问题。
四、税务风险控制体系的建立和税务稽查应对技巧
1、房地产企业税务稽查方法简介
2、税务稽查的应对技巧
3、税务风险控制体系建立的基本要求
4、税收风险控制体系的九个基本控制点
第四部分案例：阐述了企业税收工作的重点，解决学员应对税收危机、规避税收风险的途径问题，引领企业高管（或财务人员向企业高层建议）建立有效税收风险防范体系，将税收成本减到最小。结合二十年查与被查的经验，阐述实用有效的税务稽查应对技巧。

【具体安排】
1、时间安排：2007年8月15日报到，8月16－17日上课。
2、培训地点：上海名人苑大酒店（地处上海浦东核心区域，三星级酒店）。
【收费标准】：
每位学员2600元，包括培训费、资料费、午餐、晚餐（上海浦东陆家嘴CBD区域三星级以上酒店）。学员住宿费及其他费用自理。同一个单位报三人，可免费赠送一个名额。

【主讲老师】
叶建平，职业培训师、税收筹划师、中国注册会计师、中国注册税务师，实战财务税收专家，中国注册理财规划师协会专家委员会委员、教材编委会委员。叶先生具有十七年税收工作经验，其中：二年任税收管理员、二年任税收稽查员、五年任税收政策科科长、四年任征管分局业务付局长。四年在国内著名综合性企业集团任税务总监、财务金融委员会委员（该集团有子公司147个，涉及多个行业）。擅长领域：企业税务筹划、财税技能培训、税收风险体系的建立和维护；资产重组、债务重组、投资融资、关联交易的设计与财税处理；税务检查、纳税申报复核；财务、税收疑难问题处理。叶老师长期担任EMBA、MBA、总裁、财务总监培训班的《现代企业避税技巧》、注册税务师考试的《税法一》和《税法二》、RFP美国注册财务策划师资格考试的《税务及退休计划》、《所得税纳税筹划技巧》、《流转税纳税筹划技巧》、《企业所得税汇算清缴业务培训》、《工业企业纳税筹划技巧》、《商业企业纳税筹划技巧》、《最新会计准则实务》、《非财务经理的财务管理》、《企业财务报表分析》、《财务报表的粉饰与甄别》等财税课程的主讲老师。
? 叶老师担任职务
影响力教育集团商学院专家委员会　专家顾问
影响力教育集团　 签约讲师
清华大学长三角研究院　特聘讲师
上海交大成教学院　特聘讲师
上海社会科学院人文经济有限公司　签约讲师
浙江大学企业成长研究中心　特聘讲师
名家在线商学院　特聘专家
中国项目网　 特约专家
天行健企业管理公司、中国经理人网　特约讲师
深圳市德安财税法律培训中心　高级讲师
四川东方国际教科文有限公司　特聘讲师
上海东华大学竞川咨询有限公司　资深顾问