2011年房地产企业汇算清缴及税务稽查风险防范

各房地产企业领导、主管财务工作人员和税务师、会计师事务所人员。

※→本课程，一改税收培训就是政策串讲的传统模式，让“税收政策” 密切结合“实操案例”，全面介绍地产六类收入、计税成本核算七大步骤，深度解析最新税收政策衔接运用，深度解读，手传心授，一课在手，让您知己知彼，税收无忧！

※→2011年度汇算清缴大幕即将拉开，《企业所得税法》实施第四年的汇算清缴，多了些规则，少了些混乱，一切步入了正轨道，不按规则出牌，将寸步难行，这些规则您熟悉吗？

※→国税发【2009】31号文件将再次运用，您会合理运用，得到税收利益么？

※→汇算清缴后的地产企业，必然迎来2012年的例行税务检查，如何防患于未然，将危机消弭于无形呢？

※→税收新政迭出，深刻影响企业纳税管理，如何深入理解税收政策，减少税收支出呢？

※→汇缴政策疑难问题，郁结多时的疑难问题，本课程预设的疑难解答，让您心头困惑，
一扫而空！

【重点讲解15个实务专题】
※→01：老板借给公司钱和公司借给老板钱有什么法律风险？
※→02：房地产企业季度预缴申报表的填制技巧
※→03：房地产年度申报表填报技巧
※→04：地产企业完工标准解析
※→05：差额征税解析（在建项目中对营业税、土地增值税如何差额征税）
※→06：历史成本原则和分解理论在视同销售中的运用
※→07：大市场项目常见的税收筹划思路
※→08：股权转让的税务处理
※→09：多种买地模式税负控制及筹划
※→10：地产企业后续支出的所得税处理
※→11：“以票控税”与“实质重于形式”
※→12：发票疑难问题解析？
※→13：什么样的评估报告可以作为合法扣税凭证？
※→14：资产评估增值的资本公积转增资本税收解析
※→15：甲方供材的材料发票是否属于合法的扣税凭证？

【主讲内容】
※→企业所得税汇算清缴引言：
一、汇算清缴基本理念：案例解读纳税调整的理念
1、在汇算清缴中，税法同会计不一致的，会计服从税法。
2、在汇算清缴中，纳税调整不改变会计记录。
3、在汇算清缴中，没有明确政策的，会计制度构成税法的组成体系。
4、年度纳税申报表的设计理念深刻体现了纳税调整的理念。
二、《企业所得税汇算清缴管理办法》（国税发【2009】79号）
三、《企业所得税纳税申报表》“一主十一附”解读
第一部分：房地产企业销售收入的汇算清缴
一、未完工收入征税
1、未完工收入的含义
2、未完工收入的计税范围？
3、未完工收入是否区分合法收入、非法收入？（如：非法预售、假按揭）
4、未完工收入是否允许扣除期间费用及税金及附加？
5、地产未完工收入纳税实务解析
二、未完工收入转化为完工收入的汇算清缴
1、如何将未完工收入合理转化为完工收入？
2、计算实际毛利
3、如何进行毛利额调整？
4、新纳税申报表解读未完工收入转化为实际销售收入
5、未完工收入结转销售收入的时机选择与操作技巧
6、代收费用的所得税及新营业税解析
7、代收费用的土地增值税解析
三、销售收入确认时点的汇算清缴
1、如何理解新31号文《销售合同》和《预售合同》条款？
2、直接收款方式
3、分期收款方式及申报表填报技巧
4、委托销售方式
5、包销方式的所得税、营业税征税规定
四、视同销售的汇算清缴
1、先租后售（自产自用）
2、“买一赠一”是否需要视同销售？
3、以地（房屋）投资的税务处理
4、工抵房问题税务处理
5、拆一还一的所得税及营业税处理
五、预租收入和租金收入的汇算清缴
1、预租收入的所得税处理
2、预租收入的营业税处理
3、租金收入的所得税与营业税新政
4、转租业务的营业税、房产税处理
5、售后回租的营业税、所得税处理
六、股权转让与投资收益的汇算清缴
1、股权转让和资产转让的税收利益比较？
2、股权损失的处理技巧
3、投资收益是否需要弥补亏损？
4、境外分红的预提所得税问题解析
第二部分：地产企业计税成本的汇算清缴
一、地产企业计税成本理念清晰之七大步骤
1、如何划分成本对象？（六个标准）
2、如何归集开发成本？（三种成本）
3、如何分配共同成本？（4种方法）
4、确立完工标准？（三个标准）
5、计算单位可售成本确定可售面积常见问题
6、确定计税成本常见问题
7、计税成本的调整（两步分摊）
二、计税成本存在问题
1、有没有合法扣税凭证（有没有）？
2、发票真假的所得税检查与处理（真不真）？
3、真票虚开的稽查（实不实）
4、混淆成本对象
5、不配比结转成本
三、什么是合法的扣税凭证？
四、地产企业期间费用的汇算清缴
1、福利费、职工教育经费、坏账准备的新旧政策衔接
2、广告费（业务宣传费）、业务招待费
3、固定资产折旧与残值比率的新旧政策衔接
4、跨期费用问题处理
5、地产企业高利贷利息转化为劳务费发票的税务风险
五、房地产企业各种融资模式的汇算清缴
1、信托模式
2、私募股权基金模式
3、有限合伙企业模式
4、员工委贷模式
5、售后回租模式
【资 料】本课题配套讲义、政策辑要与案例集资料。
【培训时间】2011年11月11日至13日（11月11日全天报到、12日至13日两天课程）

会计学硕士，现供职于国家税务局稽查局。曾先后在征管、税政、稽查部门工作。具有丰富的稽查办案经验：曾先后参与了被称为建国以来第一大税案的潮、汕8.07骗取出口退税案、骗税个案全国第一的葆祥公司骗税案（骗税金额2.8亿元）、国家税务总局公布的2005年中国第一大税案：黑、津、冀虚开发票系列专案、2006年中国第一大税案“利剑二号”专案。多次代表国家税务总局查办各类案件。具有良好的税收法律素养：多次主持税务听证案件，三次代表税务机关应诉并胜诉。知晓企业稽查后法律救济措施的运用。具有良好的表达能力：在税务机关内部多次进行稽查前培训，受到广泛认可。经常为大学MBA班、会计师事务所、税务师事务所、咨询公司授课，受到普遍欢迎。巡回为各大城市高端培训近百场。所获荣誉：由于多年来屡办大案，曾先后被某省会政府记三等功4次，二等功一次，2006年被某省会城市命名为“十大杰出青年卫士”。业务特长：税务稽查应对、增值税、所得税、出口退税、房地产税收。