二、三线城市商业地产全程操盘实战

第一模块　商业地产八大怪圈及风险分析（简讲 重点在风险分析与提示）
1、先盖房后招商
2、只想杀猪不想养鱼
3、商业操作唯招商论
4、主力店只傍国际范儿
5、定位全凭概念装，招商推广靠忽悠
6、重销售、轻招商、淡运营，只看眼前
7、做足容积率，追求大体量，迷恋高档次
8、商业的脸蛋，住宅的血液，商业规划的梦想，商业设计的噩梦
第二模块 六种最具前景的商业地产业态及其盈利模式解析（简讲 重点在盈利模式）
1、城市综合体商业地产新贵
2、购物中心商业地产开发重点
3、写字楼是城市产业集中化的产物
4、社区商业成地产开发流行风
5、专业市场是流通型商业地产主导
6、旅游地产打造资源型商业地产
第三模块　二三线商业地产最需要解决的核心问题（重点讲，有所深度）
1、把握商业地产和住宅开发的八个区别
2、做一份时效商业地产调研的六个要点
3、寻找商业地产稀缺性业态并达到效益与风险的平衡
4、选择项目开发流程的两个设计步骤
5、协调商品组合功能定位与消费者关系的四个策略
6、商业地产开发的五个利润密码
第四模块 商业地产项目投资测算及财务评价分析（简讲，有实操案例）
1、项目整体可行性财务分析、投资估算
1.1整体投入及开发次序对财务的要求
2、对项目产品租售留进行财务评价，导出总收益匡算结果及敏感性分析
2.1可售部分测算
2.2持有部分收益测算
3、项目资金计划、总收益及风险评估
4、项目业态落位及租售留损益对项目本体资金安全的影响
4.1楼层租金递减原则
4.2常见业态落位及租金区间
4.3 主力店体量及落位对收益影响
第五模块 二三线城市商业地产定位、物业组合模型及业态设计特点（重点讲，有深度有案例）
1、整体发展战略、整体项目开发思想及建筑规划建议（物业组合的主要类型及模型）
2、产品定位及业态布局规划（总体布局、建筑结构、建筑平面、步行街）
2.1 项目主题定位及功能定位
2.2项目业态组合及品牌组合深化
3、主力店招商策略及主力店选址对接
4、建筑物整体形态、风格及外立面风格建议
5、项目营业空间经营规划布局、商铺分割及功能配套
6、项目物业的业态技术规范、商用设施设备配置建议
7、项目交通组织规划及动线规划
8、项目空间营造、景观及环境建议
9、基于商业定位的建筑方案设计及施工图设计阶段的沟通和评审
10、差异化和竞争的细节：实现人性化规划设计的八个方面
第六模块 二三线商业地产招商与运营实战操作策略（重点讲，有深度有案例）
1、商业地产的策划定位与招商运营管理的关系
2、制定本项目整体发展战略下的持有商业招商与运营策略
3、项目业态组合及品牌组合深化
4、主力店招商策略及主力店选址对接
5、项目市场推广组合策略（节奏、推广各阶段对象、各阶段重点、各阶段的活动）
6、制定有利于实现最大盈利目标的整体物业招商策划方案
第七模块 N种武功N种生存：商业标杆简析及二三线商业开发企业借鉴价值（简讲 重点在对二三线企业的借鉴提示）
1、九阳神功——华润
2、乾坤大挪移——中粮
3、独孤九剑——万达
4、易筋经——凯德置地
5、凌波微步——宝龙
6、弹指神通——龙湖
7、北弥神功——SOHO国际
8、落英神剑掌——SM广场
9、斗转星移神功——陕西富力
10、小无相功——香港瑞安
*注: 以上大纲为参考, 以授课课件为最终版本